2025-12-04
当2025年LPS上海展于12月5日至7日开幕时，上海展览中心化身为全球豪华地产的真正交汇点。来自45个国家的180多家参展商展示了他们最具声望的项目，吸引了超过12,200名精心挑选的VIP买家。在这股国际热潮的中心，有一个展区特别引人注目：蒙特利尔Sutton‑Québec旗下经纪人赵黎的展位。在所有参展商中，她的出现象征着魁北克房地产市场与寻求独家机会的亚洲投资者之间的独特桥梁。在为期三天的展会中，她的展位络绎不绝地迎接着好奇的访客、精明的投资者和潜在合作伙伴。交流非常丰富，这得益于人们对蒙特利尔及其高端物业日益增长的兴趣。
VIP 招待会、国际论坛和私人会面为赵黎提供了一个理想的场所，以建立战略联系并在高端环境中展示魁北克的专业知识。因此，LPS 上海 2025 标志着一个重要的里程碑：这是一个使蒙特利尔市在亚洲舞台上大放异彩的活动，同时让经纪人赵黎在全球高端房地产领域的参与者中脱颖而出。
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2025-11-30
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北京，2025年12月——赵黎最近来到中国首都，
与她的团队一起协调准备参加2025年上海LPS房地产展。
上海LPS 2025被公认为亚太地区豪宅房地产的必到盛会，将于2025年12月5日至7日在上海展览中心举行。此次活动将汇聚180多家国际高端房地产企业，向由中国高端住宅买家构成的特有观众群展示独家房产，LPS 展会需有邀请函才能进入。
赵黎及其团队出席本次展会，展示了他们在亚洲市场提升知名度、发展豪华房地产领域战略机遇的承诺。
我们将在通讯条件可行的范围内，及时分享此次参展的后续步骤和相关进展。
王府井圣若瑟大教堂是北京最古老、最具代表性的天主教堂之一，最初由耶稣会传教士于1655年建造，并于1904年重建。它被称为“东堂”，位于著名的王府井商业街上。
La cathédrale Saint-Joseph de Wangfujing est l’une des plus anciennes et emblématiques églises catholiques de Pékin, construite à l’origine en 1655 par les missionnaires jésuites et reconstruite en 1904. Elle est connue sous le nom de “Dongtang” (cathédrale de l’Est) et se situe sur la célèbre rue commerçante Wangfujing.
yangfang.ca
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2025-11-23
两位刚到蒙特利尔的中国朋友合购了一套公寓。一人出资更多，另一人负责租赁和维护。他们相信彼此的友谊，因此没有签订任何共有协议。
矛盾很快显现：
- 第一位认为自己承担了过重的经济负担。
- 第二位认为自己的时间与金钱同等宝贵。
- 当需要就出售或翻新事宜作出决定时，他们缺乏明确的框架。
结果：由于没有公证协议 (« convention d’indivision »)，《魁北克民法典》要求双方平等分担责任，这与他们的实际贡献不符。冲突最终演变成一场代价高昂的诉讼。
这个例子说明，即使在朋友或亲属之间，缺乏房地产协议也会使一项有前途的事业变成冲突的根源。
一份经公证的书面房地产协议本可以保护他们的投资和关系。这样的协议会明确界定责任、份额、退出条款和决策规则。
它不仅会保护每个人的投资，还会保护他们的个人关系。
与口头协议不同，房地产协议以书面形式正式确立。这是具有法律约束力的合同，明确规定了多方之间管理、使用和分配财产的规则。
该文件由所有相关方签署，在某些司法管辖区（如魁北克省），必须在土地登记处登记才能对第三方产生效力。
房地产协议必须明确规定以下事项：
- 职责分工（管理、翻新、会计）。
- 个人使用权（使用期限、专有使用权）。
- 治理结构（一致同意或多数决）。
- 资金投入（资金或时间）。
- 退出条款（优先购买权、向第三方出售）。
- 抵押贷款与融资规则。
- 死亡或疾病保障（人寿保险、伤残保险）。
| 方面 | 中国 | 魁北克（加拿大，民法体系） |
|---|---|---|
| 产权性质 | 土地归国家或农村集体所有，个人只有使用权（住宅一般70年） | 房地产是完整的所有权，受《魁北克民法典》保护 |
| 期限与传承 | 使用权有期限，到期需续期 | 所有权永久，可继承或出售 |
| 共同投资 | 常见的是合作使用合同，约定较灵活 | 有共有协议/分产权协议，法律规定明确，需登记 |
| 协议作用 | 没有统一的“共有协议”制度，主要靠合同约定 | 共有协议非常重要，明确责任、使用、资金、退出方式 |
| 纠纷解决 | 多通过调解或仲裁，地方政府影响较大 | 由法院依据《民法典》裁决，协议可避免诉讼 |
| 法律文化 | 强调集体使用，产权概念较弱 | 强调个人权利保护，合同细节非常重要 |
| 华人移民在魁北克 | 可能低估书面协议的重要性 | 必须理解：没有协议时，法律默认各方平等分担，容易引发冲突 |
🎯 总结
在中国：房地产是有限期使用权，合作协议较灵活。
在魁北克：房地产是完整所有权，必须有共有协议来保障各方利益。
对华人移民来说：理解并签署共有协议是避免纠纷、保护投资的关键。
咨询一位会说汉语的公证人
搜索：：白力行 BaiLiXing, LL.M.
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2025-11-16
1. 过渡期往往困难重重
当董事会决定更换管理公司时，业务连续性无法得到保障。
与依靠永久雇员维持稳定的公共行政机构不同，业主委员会依赖于私营公司。这常常导致：
- 法律文件无人跟进，
- 计划中的工程中断，
- 账单和合同传递失误。
- 关于每套公寓住户的信息仍不够清晰。有时在两个管理周期之间，某些访客会过夜或停留一周，就像使用Airbnb服务一样。他们悄悄使用公共设施（游泳池、健身房），并占用业主出租方的停车位。"山中无老虎，猴子称大王"
2. 离任公司及其抗拒态度
当一家管理公司被逐出A栋大楼时，有时会向接替的公司收取额外费用以传递某些信息。这些费用无疑由A栋大楼的共同业主承担。
随后，同一家管理公司获得了B栋大楼的管理权，却遭遇了同样的情况：被逐出的公司向其收取数据传递的额外费用。同样，这笔费用也由B栋楼的共同业主承担。因此，在这两种情况下，管理公司都从中获益，而财务负担则完全由两栋楼的共同业主承担。
3. 对业主的直接影响
居民们承受着后果：
- 维修延误，
- 新委任的管理公司通常会要求业主重新提供停车位或储物柜的编号。
- 重启档案的额外成本，
- 对董事会信任度的丧失。
4. 改善连续性的解决方案
一些简单措施可减轻这些问题：
- 在合同中加入条款，强制要求完整移交档案；
- 建立独立于管理方的数字归档系统；
- 培训管理人员以加强监督。
结论
更换管理公司本应是一项清晰的行政操作，却常常演变成混乱与不透明的转折点。解决之道在于合同透明化与独立存管，以确保共同资产的正常运作与稳定性
在此背景下，一个问题依然存在：董事会成员具备哪些相关培训或经验？他们的专业技能和经验是确保对代表全体业主作出的决策进行明智且可信监督的主要保障。
合作：白力行 BaiLiXing, LL.M.
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2025-11-12
普华永道加拿大公司是普华永道全球网络的加拿大分支机构。其主要业务包括：审计、税务、战略与技术咨询。其使命在于帮助组织适应变化并增强经济信心。该公司每年发布关于房地产和金融市场的报告。
去年11月12日，普华永道发布了题为《2025年房地产：一个周期的终结》的报告。该报告预示着重大转变：经历十年快速上涨后(1)，加拿大房地产市场正变得投机性降低(2)且更具战略性(3)。
报告的主要结论：
房地产不再仅用于投机。如今它必须满足基本需求（4）：提供住房、应对人口老龄化并确保可持续性。住房危机深刻而持久：它限制了劳动者的流动，加剧了不平等现象。
未来几年的关键趋势：
- 租赁住房将成为投资者的优先选择。
- 将出现办公楼改造为住宅的现象。
- 面对成本压力和劳动力短缺，模块化建筑将成为解决方案。
- 各城市将放宽分区法规：温哥华和卡尔加里已率先采取行动。
三大长期转型驱动力将重新定义加拿大房地产的优先事项，超越短期波动：
- 人口结构：人口快速老龄化，对养老住宅的需求增加。
- 气候：建筑能效提升。
- 技术：对数据中心和物流的需求日益增长。
数据中心
这是专门用于容纳服务器和计算机系统的建筑。它们为企业、在线服务、云计算和人工智能存储、处理和分发数据。在房地产领域，这意味着对适合场所的需求日益增长：大容量电力、制冷和安全设施。
物流
指用于存储和配送货物的仓库及配送平台。随着电子商务和全球化的发展，对现代化物流空间（自动化仓库、分拣中心）的需求急剧增长。在房地产领域，这体现在为促进运输和快速配送而建造或改造建筑。
创新与合作
- 房地产与能源、健康和科技相结合。
- 投资者寻求协作创新模式。
- 2026年最具潜力的城市：卡尔加里、多伦多、埃德蒙顿。
资本与融资
- 高利率抑制了某些项目的发展。
- 但同时也刺激了创新金融解决方案的诞生。
- 资本集中流向可持续且具有战略意义的项目。
结论
加拿大房地产市场正处于转型期。
新支柱包括：
- 租赁住房
- 可持续性
- 跨行业合作
(1) 升值：在特定时期内房地产价值显著增长。意味着房屋、公寓或建筑物价格大幅上涨，涨幅往往超过收入增长或通货膨胀率。
(2) 投机性降低：房地产购买与开发不再以快速转售牟利为目的，而是满足真实且持久的需求（住房、服务、稳定性）。简而言之：减少短期金融投机，增加长期战略规划。
(3) 战略性资产：房地产投资与开发决策旨在满足可持续且规划周全的需求（住房、气候、技术），而非追求短期利润。简而言之：房地产服务于长远愿景与集体目标。
(4) 结构性危机：住房危机并非暂时现象，而是与市场和社会组织中根深蒂固且持久存在的深层原因相关。简而言之：这是系统内固有的问题，不会自行消失。
合作：白力行 BaiLiXing, LL.M.
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2025-11-03
蒙特利尔大选后：聚焦房地产与税收挑战
在11月2日市政选举后，蒙特利尔迎来以重大房地产与税收议题为特征的新政治阶段。此次政府更迭发生在经济参与者期望值较高的敏感时期。
市政官僚体系被认为繁琐复杂，严重拖慢了房地产项目进度。开发商面临着漫长拖拉的审批周期和不断上涨的行政成本，阻碍了新住房的建设。
此外，建筑成本上涨和住宅需求的不确定性使经济适用房项目的实施变得复杂。蒙特利尔岛预计的人口外流可能会减轻市场压力，但也会削弱该市的税收基础。
为弥补市政收入的减少，政府正考虑提高房产税。这种情况令人担忧蒙特利尔对投资者和居民的经济吸引力。
房地产行业参与者现在期待新政府发出明确信号：简化程序、重振市场，并为大都市的未来制定一致的愿景。
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2025年蒙特利尔房地产挑战类型概览
| 类别 | 观察结果 | 影响 |
|---|---|---|
| 商业物业供应过剩 | 工业及办公空间过剩 | 租金承压，空置空间难以盈利 |
| 混合办公模式 | 减少办公空间需求-重新思考使用模式，房地产所有者面临不确定性 | 使用方式的重新配置，业主面临的不确定性 |
| 市政官僚机构 | 被认为繁琐的许可证和手续 | 阻碍新项目，增加开发商成本 |
| 区域比较 | 拉瓦尔市和朗格伊市在行政管理方面更具灵活性 | 存在房地产投资转移的风险 |
| 可负担住房 | 管理费用转嫁到销售价格上 | 如果可供选择的住房项目减少，住房危机就会加剧。 |
| 人口结构与郊区人口外流 | 预计蒙特利尔岛人口将减少 | 住宅需求正在下降，而房产税带来的压力却在加剧。 |
| 土地税制 | 为弥补市政收入可能提高税率的风险 | 对住宅和商业吸引力产生负面影响 |
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蒙特利尔市2025年财政状况
2025年，蒙特利尔市总债务预计约为72.8亿加元。该金额相当于确保市政服务正常运转所需的年度支出，包括基础设施维护、公共安全、交通运输及行政管理等。
自2018年以来支出增加
自2018年以来，运营支出增加了33%，即近20亿加元。支出增加的原因包括：通货膨胀、市政员工工资上涨、基础设施投资以及城市服务日益复杂化。
预算赤字预测
如果不采取任何措施，市政府预计未来几年将出现巨额赤字：
- 2026年：赤字2.28亿加元
- 2027年：赤字3.31亿加元
- 2028年：赤字4.17亿加元
这些数字表明公共财政面临压力，必须增加收入或减少支出才能避免预算失衡。
新政府提出的措施
现在执掌市政府的蒙特利尔联合党提出了多项恢复财政平衡的措施：
- 削减市政机构中 1000 个非必要职位
- 预计节省：4 年内 3.2 亿加元
- 新收入来源：4.49 亿加元，主要来自提高房产税和广告收入
对市民和投资者的影响
这些措施可能直接影响：
- 房产所有者，他们可能面临房产税增加
- 投资者，他们关注城市的财政和监管稳定性
- 蒙特利尔的经济吸引力，这取决于市政府在保持服务质量的同时管理财政的能力
各种来源，包括《Les affaires》
合作：白力行 BaiLiXing, LL.M.
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2025-10-30
加拿大央行将基准利率下调至2.25%。此举旨在支持经济活动，以应对国内需求疲软和通胀率趋近目标值但尚未完全稳定的情况。
货币政策的调整旨在刺激短期消费和投资，同时警惕持续存在的通胀风险，特别是与劳动力市场和供给冲击相关的风险。
短期预期影响：短期融资成本预计将下降，家庭和企业的债务负担将部分减轻，信贷将适度支持经济增长。
从中期来看，降息对通胀的影响将取决于需求复苏的力度、工资水平的变化以及国际资本市场的状况。
加拿大央行采取观望态度：如果经济明显放缓，央行可能会再次降息，但如果通胀再次上升或工资压力持续存在，央行将停止或放缓进一步宽松政策。
对决策者和分析师的建议：
- 密切关注领先经济活动指标。
- 监测薪资数据和消费信贷数据。
- 在规划中同时纳入通胀持续强劲和经济大幅放缓两种情景。
- 评估降息的分配效应，特别是对高负债家庭的影响。
即时影响
浮动利率与新贷款：浮动利率贷款及部分抵押贷款的续期利率预计将下降，从而降低浮动利率借款人的月供金额。
固定利率：短期内对固定利率的影响有限。固定利率主要取决于长期利率曲线和风险溢价。如果长期风险溢价居高不下，固定利率可能仍将维持在较高水平。
需求与价格
- 需求刺激：信贷渠道的放宽可能加速住房需求，支撑房价，特别是对首次购房者和城市共管公寓而言。
- 差异化效应：市场紧张的大都市区需求复苏预计更为明显。周边市场和高端市场更依赖长期融资，反应可能较弱。
供应与建设
- 建筑活动：开发商融资成本降低，可能重启暂停的项目。但施工周期和建材成本仍是重要制约因素。
- 调整风险若需求大幅增长，土地稀缺性将继续推高房价。
金融风险与稳定性
- 负债家庭：家庭债务偿还能力暂时改善，但就业形势恶化仍将使这些家庭处于脆弱境地。
- 长期利率波动：短期利率低而长期利率高，可能会加大风险管理的压力，降低金融机构的利润。
对房地产参与者的建议
- 开发商：重新评估项目的可行性，考虑固定利率保持稳定或上升的情况。
- 租赁投资者：调整杠杆率，以应对租赁需求可能反弹和收益率暂时压缩的情况。
- 家庭购房者: 如果合同采用浮动利率，应考虑再融资，同时保留安全边际以应对固定利率上升的情况。
Références : Journal Les affaires; Communiqué de la Banque du Canada
货币3策——定义
货币政策涵盖中央银行为控制流通货币量和信贷成本而采取的行动与工具，旨在实现宏观经济目标，主要是价格稳定。
- 主要目标：将通货膨胀率维持在设定目标附近。
- 其他目标：促进宏观经济和金融稳定。
- 常用工具：设定基准利率；货币市场操作；银行贷款条件；储备金要求。
- 运作机制：通过改变信贷成本，中央银行影响消费和投资，从而影响总需求，最终影响通货膨胀。
- 机构地位：中央银行通常独立于政府运作，并在正式授权范围内开展工作（例如通货膨胀目标）。
谁决定加拿大的货币政策
加拿大银行负责货币政策的日常实施。该行独立于政府，自主作出必要的操作决策（例如设定基准利率），以实现通胀目标。
政府通过财政部长定期与央行就通胀目标及其实施细则达成协议，从而制定总体框架。政府继续负责财政政策（支出和税收），而加拿大银行则在该授权范围内执行货币政策。
加拿大银行高层人员的正式撤职情况
在过去几十年中，加拿大银行董事会成员或行长被正式撤职的情况极为罕见。
法律与实际框架：
- 董事和高管由总督会同行政会议任命，部分职位可依法撤换。
- 撤换行长或董事会成员涉及重大法律与政治问题，通常仅在特殊情况下才会执行。
近期情况：
- 过去几十年未出现行长被正式撤职的公开案例。
- 职位更替通常通过任期届满、主动辞职或转任其他职务完成。
其他离职情况：
- 部分高层因管理、道德或个人原因离职。
- 这些情况多属辞职、不续任或协议分离，而非正式撤职。
实际影响：
- 由于任期受到法律保障，加之职位具有高度政治敏感性，撤职措施极为罕见。
- 通常仅在严重违规行为被明确证实并完成相关程序后才会考虑撤职。
Texte intégral sur CanLII : Loi sur les banques – CanLII
Objet : Régit les institutions bancaires à charte fédérale, leur constitution, leur gouvernance, leurs activités et leur supervision.
Loi sur la Banque du Canada (LRC 1985, ch. B-2)
Texte intégral sur CanLII : Loi sur la Banque du Canada – CanLII
Objet : Établit la Banque du Canada comme banque centrale, définit ses fonctions, sa gouvernance et ses pouvoirs en matière de politique monétaire.
2025-10-29
背景与经历
Ruby Liu被描述为一位定居于不列颠哥伦比亚（BC）省的亿万富翁，在移居加拿大之前，她在中国房地产行业积累了财富。她在BC省拥有多家购物中心，包括伍德格罗夫中心、梅菲尔购物中心和萨瓦森米尔斯购物中心——这些购物中心是她试图收购前哈德逊湾公司门店时唯一获得批准的租赁项目。
商业雄心
2025年，Ruby Liu提出了一项收购哈德逊湾公司28份商业租赁合同的提案，旨在建立以她名字命名的百货连锁店。她的构想借鉴了亚洲融合沉浸式体验的模式，例如泰国或日本的案例，该项目计划打造餐饮、娱乐和休闲专区。然而，这些用途与现有租赁合同条款不符。
反对意见与批评
多位业主对Ruby Liu 的提案提出重大质疑：缺乏从一开始就制定的结构化商业计划、团队成员缺乏相关经验（特别是房地产经纪人和教育工作者），以及被认为不切实际的实施时间表。彼得·奥斯本法官指出该项目整体缺乏零售业专业知识，认为其运营风险较高，可能危及项目可行性。尽管刘露比通过修订计划并聘请顾问来加强项目方案，但仍未能满足海湾公司及其债权人的要求。
战略定位
Ruby Liu认为，针对她的反对意见更多源于对其外国人身份的偏见，而非纯粹的商业评估。为增强可信度，她调整了商业计划，组织招聘活动，并尝试直接与法官沟通——这一举动却招致了官方的正式警告。
挑战与认知
Ruby Liu 是一位雄心勃勃的企业家，正试图在不断变化的加拿大零售业中立足。她的举措引发了诸多思考：亚洲商业模式能否适应加拿大环境？新进入者在成熟市场中的合法性如何？房地产持有者与潜在收购者之间的力量对比又如何？
Ruby Liu以大胆的战略和混合文化理念脱颖而出。然而，她尚未展现出像Reitmans或Simons等成熟品牌所具备的机构稳健性和运营成熟度。
若她能重新定义项目规划、组建专业团队并符合加拿大商业标准，或将成为该领域的重要影响力人物。
目前，她仍是一个寻求认可和合法性的新兴力量。
合作：白力行 BaiLiXing, LL.M.
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2025-10-27
据加拿大广播公司（CBC）2025年10月27日由艾丽卡·约翰逊和安娜·科姆内尼克发布的报道，一名维多利亚市居民在事件发生时年仅89岁，因遭遇精心策划的诈骗而损失近170万加元——相当于其全部积蓄。
诈骗者冒充加拿大帝国商业银行（CIBC）反欺诈部门的官员，说服受害人参与一项全国性的洗钱调查。
以保障资金安全为由，诈骗者要求受害人从银行账户中提取现金交给快递员。该骗局利用伪造的官方信函、操纵电话通话，甚至假冒加拿大首席法官参与其中。
加拿大帝国商业银行对受害人账户的异常活动表示担忧。该行封锁了部分在线访问权限，但仍允许受害人亲自取款以及向其他机构转账。
加拿大皇家银行在收到转账资金后，允许受害人提取高达39.5万美元的大额现金，且未提出任何质疑。这些现金被用于购买黄金，完全符合诈骗者的指示。
违规行为与批评
尽管存在明显的欺诈迹象，但加拿大帝国商业银行和加拿大皇家银行均未通知监管机构，也未停止交易。这种不作为引发了人们对银行机构警惕性的担忧。
金融道德专家达夫·康纳赫批评银行未采取具体措施保护客户。他强调，在预防银行欺诈和追究责任方面，加拿大远远落后于英国和澳大利亚等其他国家。
后果与后续
发现欺诈行为后，受害者及其女儿联系了相关银行和警方。警方采取行动逮捕了参与该骗局的一名快递员。
RBC银行表示该案件已“解决”。但未透露任何细节，这表明双方可能达成了保密协议，其中很可能包含保密条款。
加拿大在监管方面的滞后
英国和澳大利亚等国已通过法律，规定银行在未采取合理措施预防欺诈时需承担部分责任。
欧盟目前正在制定类似立法，旨在更好地保护客户免受金融诈骗侵害。
在加拿大，尽管在《银行法》改革过程中进行了磋商，但最近的提案并未对欺诈受害客户的责任上限作出规定。这种缺乏约束力的机制被认为落后于国际标准。
尽管就《银行法》改革进行了磋商，加拿大在其近期提案中仍未纳入责任上限条款。
改革背景与范围
1991年通过的《加拿大银行法》（L.C. 1991, ch. 46）会定期修订，以适应金融业的发展变化。2025年3月8日的改革是一次重大更新，主要原因是人们对银行机构的欺诈管理和责任问题提出了批评。
该改革主要有三个目标：
- 更新法律框架，以适应数字金融服务的蓬勃发展。
- 加强消费者保护，特别是在业务透明度和争议解决方面。
- 促进机构之间的竞争，同时确保银行体系的稳定性。
Réforme de la Loi sur les banques au Canada
加拿大《银行法》改革
Synthèse bilingue 双语摘要
合作：白力行 BaiLiXing, LL.M.
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2025-10-18
加拿大央行预计将在 2025年10月29日 的下一次利率决议中再次降息。以下是最新动态：
利率预测摘要（Résumé des prévisions）
- 目前基准利率 ( Taux directeur actuel）：2.5%
- 预期降幅 (Baisse attendue )：25个基点 → 降至2.25%
- 预估概率 (Probabilité estimée)：有大约 64% 的可能性
预期降息的原因
- 经济疲软：第二季度GDP萎缩1.6%，第三季度增长仍低于央行预测
- 通胀放缓：核心通胀持续降温，央行密切关注10月21日发布的CPI数据
- 就业市场：9月新增就业6.04万个，但失业率仍维持在7.1%
- 全球风险：央行行
- 长 Tiff Macklem 强调警惕全球的不确定性
下面的关键时间点
- 10月21日：最新通胀数据发布
- 10月29日：加拿大央行利率决议 + 经济前景预测
文件来源 : Li ZHAO, aeo
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2025-10-06
明示豁免
33 (1) 议会或省立法机关可通过法律，明确声明该法律或其任何条款不受本宪章第2条或第7至15条中任何特定条款的约束。
1982年，加拿大通过了一项妥协方案，正式颁布了《宪法》和《权利与自由宪章》，该方案设立了例外条款（“尽管条款”），允许政府在宪章规定之外实施某些法律。如今，这项妥协方案正面临挑战。魁北克省援引该条款保护其《国家政教分离法》 （RLRQ c L-0.3）的做法，引发渥太华、魁北克省及多个政党之间的对立，并重新掀起关于个人权利与省级自治权平衡这一根本性问题的争论。
En 1982, le Canada a adopté sa Constitution et sa Charte des droits et libertés, grâce à un compromis : la création de la clause dérogatoire ("clause nonobstant), qui permet aux gouvernements de faire prévaloir certaines lois malgré la Charte canadienne des Droits. Aujourd'hui, ce compromis est contesté. L’utilisation de cette clause par le Québec pour protéger sa Loi sur la laïcité de l'État (RLRQ c L-0.3) oppose Ottawa, le Québec et plusieurs partis politiques, et relance un débat fondamental sur l’équilibre entre droits individuels et autonomie provinciale.
综合摘要
Résumé intégratif
1982年，加拿大通过了《宪法》和《权利与自由宪章》。为获得各省同意，达成了一项妥协：加入第33条，即“尽管条款” （clause nonobstant / notwithstanding clause），该条款允许政府即使某项法律违反宪章保障的某些权利，仍可强制执行该法律。此项妥协旨在维护个人权利与省级自治权之间的平衡。
En 1982, le Canada a adopté sa Constitution et sa Charte des droits et libertés. Pour obtenir l’accord des provinces, un compromis a été conclu: l’insertion de l’article 33, appelé clause nonobstant(clause nonobstant / notwithstanding clause), qui permet à un gouvernement de faire appliquer une loi même si elle contrevient à certains droits garantis par la Charte. Ce compromis visait à préserver l’équilibre entre les droits individuels et l’autonomie des provinces.
这场法律辩论如今因魁北克省2019年通过的一项法律而重新燃起，该法律被称为《关于国家政教分离的第21号法案》[[Loi 21 sur la laïcité de l’État]]。该法律禁止某些国家雇员——特别是教师、警察、法官和检察官——在履行职务时佩戴明显的宗教标志。该法律基于魁北克省政府定义的国家宗教中立原则。为避免该法律被法院宣布无效，魁北克在通过该法律后立即援引了例外条款。
Ce débat juridique est aujourd’hui ravivé par une loi québécoise adoptée en 2019, connue sous le nom de Loi 21 sur la laïcité de l’État [[Loi 21 sur la laïcité de l’État]]. Cette loi interdit à certains employés de l’État — notamment les enseignants, policiers, juges et procureurs — de porter des signes religieux visibles dans l’exercice de leurs fonctions. Elle repose sur le principe de neutralité religieuse de l’État, tel que défini par le gouvernement du Québec. Pour éviter qu’elle soit invalidée par les tribunaux, le Québec a invoqué la clause dérogatoire dès son adoption.
自那时起，第21号法案便遭到法庭质疑，联邦政府试图规范豁免条款的使用，此举在魁北克省引发强烈反对。渥太华认为，第33条不应被无限期援引。其主张此举可能导致违背基本权利的滥用，并举出恢复奴隶制或死刑等极端情况作为例证。该立场旨在即使在援引该条款时，仍赋予法院监督权。
Depuis, la loi 21 est contestée devant les tribunaux et le gouvernement fédéral cherche à encadrer l'usage de la clause dérogatoire, ce qui soulève une vive opposition au Québec. Selon Ottawa, l’article 33 ne devrait pas être invoqué de manière illimitée. Il affirme que cette pratique pourrait mener à des dérives contraires aux droits fondamentaux, évoquant à titre d'exemple des scénarios extrêmes tels que le rétablissement de l'esclavage ou de la peine de mort. Cette position vise à redonner aux tribunaux un rôle de contrôle, même lorsque la clause est utilisée.
魁北克方面，弗朗索瓦·勒戈政府谴责这是对议会主权的“后门攻击”。部长西蒙·乔林-巴雷特和让-弗朗索瓦·罗贝格指责渥太华虚伪：联邦政府声称不反对政教分离，却质疑保护政教分离的法律工具。魁北克省指出，豁免条款是1982年宪法妥协的一部分，是联邦制平衡的支柱。
魁北克方面，弗朗索瓦·勒戈政府谴责这是对议会主权的“后门攻击”。部长西蒙·乔林-巴雷特和让-弗朗索瓦·罗贝格指责渥太华虚伪：联邦政府声称不反对政教分离，却质疑保护政教分离的法律工具。魁北克省指出，豁免条款是1982年宪法妥协的一部分，是联邦制平衡的支柱。
Au Québec, le gouvernement de François Legault a condamné cette mesure, la qualifiant d'« attaque détournée » contre la souveraineté parlementaire. Les ministres Simon Jolin-Barette et Jean-François Roberge ont accusé Ottawa d'hypocrisie : alors que le gouvernement fédéral affirme ne pas s'opposer à la séparation de l'Église et de l'État, il remet en question les instruments juridiques qui garantissent ce principe. Le Québec a souligné que la clause d'exemption fait partie du compromis constitutionnel de 1982 et constitue un pilier de l'équilibre fédéraliste.
在联邦层面，加拿大魁人政团（Bloc Québécois）提出动议，要求撤回渥太华的备忘录，该动议得到了保守党的支持。然而，该动议被自由党、新民主党和绿党否决。魁人政团（Bloc Québécois）领袖伊夫-弗朗索瓦·布兰切特认为联邦政府的比较具有侮辱性，并表示魁北克人构成了美洲最进步的社会之一。
Au niveau fédéral, le Bloc québécois a déposé une motion demandant le retrait du mémorandum d'Ottawa, qui a reçu le soutien du Parti conservateur. Cependant, la motion a été rejetée par le Parti libéral, le Nouveau Parti démocratique et le Parti vert. Le chef du Bloc québécois, Yves-François Blanchet, a jugé insultante la comparaison faite par le gouvernement fédéral, affirmant que les Québécois constituent l'une des sociétés les plus progressistes des Amériques.
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与例外条款相关的事宜将于2025年秋季提交加拿大最高法院审理。联邦政府已于2025年9月17日正式提交法律意见书，就《国家世俗法》（魁北克省第21号法案）的合宪性提出质疑。
La cause liée à la clause nonobstant sera présentée devant la Cour suprême du Canada à l’automne 2025. Le gouvernement fédéral a officiellement déposé son mémoire le 17 septembre 2025, dans le cadre de la contestation de la Loi sur la laïcité de l’État (loi 21 au Québec).
本备忘录并非直接针对第21号法案，而是针对豁免条款（《加拿大权利与自由宪章》第33条）的适用框架。渥太华要求法院裁定各省援引该条款的条件，特别是当该条款被预防性地用于使某项法律免于任何宪法挑战时。
Le présent mémoire ne concerne pas directement la Loi sur la laïcité de l'État, RLRQ c L-0.3, mais explore plutôt le cadre d'application de la clause d'exemption (article 33 de la Charte canadienne des droits et libertés). Ottawa demande au tribunal de se prononcer sur les conditions dans lesquelles les provinces peuvent invoquer cette clause, en particulier dans les cas où elle est utilisée à titre préventif pour protéger une loi contre une contestation constitutionnelle.
这场辩论可能重新定义《加拿大宪章》所保障的个人权利与各省立法权之间的平衡。魁北克省、安大略省和阿尔伯塔省反对这一举措，称该条款是加拿大联邦制的重要支柱。
Le débat pourrait donc redéfinir l’équilibre entre les droits individuels garantis par la Charte et le pouvoir législatif des provinces. Le Québec, l’Ontario et l’Alberta s’opposent à cette démarche, affirmant que la clause est un pilier du fédéralisme canadien.
魁北克省于2019年通过的《国家政教分离法》（即第21号法案）禁止某些国家雇员——特别是教师、警察、法官和检察官——在履行公务时佩戴可见的宗教标志。该法案基于魁北克省政府定义的国家宗教中立原则。
合作：白力行 BaiLiXing, LL.M.
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2025-10-02
C-4法案中为首次购房者减免商品及服务税（GST）的条款，是联邦政府为促进加拿大房产可负担性而推出的一项新税收措施。
该法案名为《关于为加拿大人提供可负担性措施及其他措施的法案》，于2025年6月提交至加拿大议会。该法案目前正在议会审议中。
根据 2025 年 10 月可获得的信息，以下是已完成和即将完成的步骤：
- 提交众议院：C-4 法案（第 45 届议会，第 1 届会议）已于 2025 年 6 月 5 日提交一读。
- 审议进行中：该法案的审议程序正在进行。通常，该程序需要经过众议院和参议院的多个阶段，才能获得御准成为法律。
- 下一步：一读结束后，辩论开始，该法案将进入委员会审议阶段，然后进入三读阶段，最后提交参议院。
法案的具体推进时间取决于议会程序和当前的政治辩论。
该法案于 2025 年 5 月 27 日公布，取消或降低了首次购房者购买新房时需缴纳的联邦商品及服务税 (GST)。
减免详情
购房金额在100万加元以下：首次购房者购买价格在100万加元以下的新房，可获得全额消费税退税（或参与该计划的省份的联邦部分商品及服务税退税）。最高可节省50,000加元。
100万至150万加元购房：对于价格在此区间的新房，退税为部分退税，并按递减公式计算。例如，购买125万加元的新房，可获得25,000加元的退税。
150 万加元及以上购房：价格超过 150 万加元的新房不享受消费税退税。
资格标准
要享受这项减免，申请人必须满足以下条件：
是年满 18 岁的加拿大公民或永久居民。
在过去四个日历年内未在加拿大或国外拥有过主要居所。
在购买时将该住房作为主要居所。
在 2025 年 5 月 27 日至 2030 年 12 月 31 日期间签署购买合同，且建筑在 2035 年 12 月 31 日之前完工。
对购房者的影响措施目标：
- 降低初期成本：通过减少购房时需支付的金额，该措施帮助首次购房者更好地承担新房的购置成本。
- 刺激建筑业发展：通过提高新房购买吸引力，政府希望鼓励建筑业发展，增加住房供应。
- 完善现有机制：这项新减免政策是对现行新房消费税退税制度的补充。
请注意：退税通常在交易时支付，开发商将退税金额从原始购买价格中扣除。
合作：白力行 BaiLiXing, LL.M.
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2025-09-25
魁北克省家庭援助与首次购房者
父母支持：魁北克省比例较低
据《Le Devoir》2025年9月25日报道，皇家地产公司（Royal LePage) 的一项调查显示，仅有7%的魁北克省首次购房者计划获得父母提供的不需偿还的经济援助，而在加拿大全国范围内，这一比例达到12%。
其他形式的财政援助也值得关注：
- 抵押贷款支持：魁北克省6%，加拿大全国10%
- 需偿还的家庭贷款：两地均为11%
艰难的房地产市场
在魁北克，年轻人在购房时面临诸多障碍。高昂的房价和利率进一步增加了购房难度。虽然一些买家希望利率下降，但利率下降可能会推高房地产价格，从而使购房变得更加困难。
蒙特利尔：供应短缺与预期调整
蒙特利尔住房供应有限，这有利于卖家。约40%的交易价格高于要价，平均溢价4万加元。
尽管39%的购房者希望购买独立屋，但许多人正在调整他们的期望。许多人转向购买共管公寓，尤其是在疫情后重返办公室工作以来。
家庭援助：文化与结构因素
据皇家地产公司经纪人吉纳维芙·朗格文称，自疫情以来，父母对子女的经济援助略有增加。这些父母多为婴儿潮一代，希望在有生之年支持子女。
然而在魁北克省，多种因素限制了此类援助：
- 资产保全：父母评估自身援助能力时，会确保不损害自身财务安全。
- 法律框架：资金转移通常需经正式手续，限制了自发性援助。
- 延迟传承：在继承前提供经济援助的观念尚未普及。
- 调整预期：年轻人根据市场状况调整购房计划。
- 观望态度：部分购房者倾向于等待房价或利率下降后再出手。
合作：白力行 BaiLiXing, LL.M.
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2025-09-20
1. 背景概述
9月17日，加拿大央行将基准利率从2.75%下调至2.5%，这是自3月以来的首次降息。此举旨在支持家庭经济，并在高利率时期后重振经济。
2. 对借款人有什么好处？
- 浮动利率贷款的借款人每月还款额将减少。→ 例如：5年期40万加元贷款每月可节省约44加元。
- 浮动利率的个人贷款、信贷额度和汽车贷款成本也将降低。
- 固定利率借款人的还款额不会立即改变，但固定利率已连续数周走低。
3. 那么未来购房者呢？
- 固定抵押贷款利率预计将继续下降，这对2025年或2026年将贷款续期的购房者来说是个好消息。
- 三年期固定利率抵押贷款目前非常受欢迎。
- 尽管利率下降，但与2021年相比，融资成本仍然很高。
4. 疫情以来利率变化
| 年份 | 基准利率 | 固定利率（5年期） | 浮动利率 |
|---|---|---|---|
| 2021 | 0.25% | 1.9% | 1.76% |
| 2023 | 5% | 5.64% | 7.04% |
| 2025年 | 2.5% | ~3.99% | ~4% |
→ 结果：2021年至2023年间，40万加元贷款的月供从800加元增至1164加元。
5.️ 房地产市场：谨慎与希望
- 25个基点的降息幅度不足以强力刺激市场复苏。
- 住房短缺推高了房价。
- 购房者更加谨慎，但当前形势可能会让他们放心。
结论
基准利率的下调对消费者来说是一个积极信号。它使信贷变得更容易获得，但并未恢复到 2021 年的非常优惠的条件。借款人必须继续关注利率的变化和他们的预算。
《LEDEVOIR》报刊文章（作者：Alex Fontaine）的分析摘要，
发表于2015年9月17日
合作：白力行 BaiLiXing, LL.M.
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2025-09-19
耗资4亿美元翻新[LaBaie]旧商店的项目
两家开发商——詹姆斯湾伊尤公司（Société Eeyou de la Baie-James）和JHD房地产公司计划投资近4亿加元，将位于蒙特利尔西圣凯瑟琳街的旧哈德逊湾公司商店改造为一个大型博物馆和文化中心。
该项目旨在通过建立一个专门展示皮毛贸易的博物馆、原住民文化中心、商业空间、酒店综合体和混合用途场所，来彰显克里族的历史及其与哈德逊湾公司的联系。
该项目计划于2029年完工，但需要蒙特利尔市政府批准变更土地用途。该计划是在哈德逊湾公司关闭并进入债权人保护程序后，其租赁权被出售时提出的。开发商强调了该建筑的重要历史价值，希望将其打造为市中心振兴的引擎，同时保留其历史灵魂。
灵感来源《Le Devoir 2025年9月18日》
詹姆斯湾伊尤公司（Société Eeyou de la Baie-James）
性质：代表克里族（Cree Nation）的经济文化发展机构。
愿景：弘扬原住民文化遗产，特别是克里族与哈德逊湾公司（Hudson's Bay Company）的历史渊源。
照片：由安大略400提供
总裁Henri Gull古尔强调了身份认同的重要性：
“这栋建筑远不止是一项商业收购，它承载着我们民族与哈德逊湾公司350多年的共同历史。”
合作：白力行 BaiLiXing, LL.M.
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2025-09-17
（摘要)2025年9月17日《LeDevoir日报》
加拿大央行周三宣布将基准利率从2.75%下调至2.5%，这是自3月以来首次降息。这一决定在分析师普遍预期之下作出，背景是经济放缓、通胀可控以及失业率上升。
周二公布的数据显示，消费者价格指数同比上涨1.9%，处于央行目标区间的中位。与此同时，加拿大经济在第二季度出现萎缩，失业率持续攀升，部分原因是美国总统特朗普发动的贸易战的影响。
专家们强调：“加拿大生活成本上涨的速度并不构成威胁”，他们认为降息可能会给家庭消费和投资带来可喜的喘息机会。
加拿大银行曾为应对疫情后通胀而大幅将基准利率上调至5%，现在似乎更倾向于采取更灵活的做法。许多观察家预计，到今年年底，可能最早在10月份，利率将再次下调。
美国联邦储备委员会目前将基准利率维持在4.25%至4.5%之间，这可能会强化上述趋势。预计美国也将同步降息，这可能会缩小两国经济之间的差距，并稳定投资流动。
主要关键词
#加拿大银行 #基准利率 #通货膨胀 #加拿大经济 #失业率 #贸易战 #美联储 #抵押贷款 #家庭消费
文件来源 : 白力行
2025年9月17日《LeDevoir》报刊文章摘要 (加拿大新闻社)
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2025-09-16
加拿大央行将基准利率下调至2.5%（《Les Affaires》报）
渥太华，2025年9月17日——在经济明显放缓、通胀压力缓解的背景下，加拿大央行宣布将基准利率下调0.25个百分点，降至2.5%。
背景与理由
面对经济增长放缓和通胀得到控制的情况，该货币机构选择放松政策以支持经济活动。行长蒂夫·麦克勒姆表示：
“鉴于经济疲软，通胀上升风险减弱，理事会认为降低基准利率是平衡风险的适当举措。”
关键经济数据
- 年度通胀率：8月为1.9%
- 核心通胀率：2.5%
- 失业率：7.1%，两个月内失业人数超过10万
- 实际GDP：第二季度下降1.6%（年化率）
经济学家反应
- 斯蒂芬·布朗（Capital Economics）：
- 凯瑟琳·贾奇（CIBC）：
展望
加拿大央行采取谨慎态度，未就未来利率走势作出明确承诺。取消部分针对美国的关税措施也有助于抑制通胀。
参考：2025年9月17日《Les Affaires》报刊文章摘要 (Craig Lord)
合作：白力行 BaiLiXing, LL.M.
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2025-09-15
摘要分析——美联储降息（2025年9月）
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1. 背景与决策
- 1.1 美国联邦储备委员会（美联储）将基准利率下调0.25个百分点。
- 1.2 新利率区间：4.00%至4.25%。
- 1.3 这是2025年首次降息，此前经历了长期暂停。
- 1.4 略微占多数的预测认为，到2025年底还将有两次降息。
- 1.5 每次降息幅度预计为0.25个百分点。
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2. 政治与体制紧张局势
- 2.1 背景：货币政策高度政治化。
- 2.2 唐纳德·特朗普批评降息速度过慢。
- 2.3 特朗普任命斯蒂芬·米兰为美联储理事会成员。
- 2.4 米兰在投票前一天就职。
- 2.5 米兰对该决定投反对票。
- 2.6 他希望降息0.5个百分点。
- 2.7 米兰保留白宫职位。
- 2.8 指控：利益冲突及威胁美联储独立性。
- 2.9 美联储主席杰罗姆·鲍威尔承诺维护独立性。
- 2.10 鲍威尔拒绝就涉及丽莎·库克的司法案件发表评论。
- 2.11 特朗普希望替换丽莎·库克。
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3. 经济展望
- 3.1 美联储对2025年经济增长略显乐观。
- 3.2 预测：+1.6%（6月预测为+1.4%）。
- 3.3 该数字仍低于2024年（+2.8%）。
- 3.4 预期通胀率：3%（目标：2%）。
- 3.5 失业率预测：4.5%（高于充分就业水平）。
- 3.6 鲍威尔称面临历史上罕见的挑战。
- 3.7 未来决策将取决于经济数据。
- 3.8 未公布固定计划。
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4. 市场反应
- 4.1 金融市场反应平淡。
- 4.2 降息在预期之中。
- 4.3 美元兑欧元汇率下跌。
- 4.4 2024年，美联储曾大幅降息（0.5个百分点）。
- 4.5 随后因特朗普政策的不确定性而暂停降息。
2025-09-12
加拿大央行已经三次维持利率不变，把基准利率维持在目前的2.75%，理由是经济高度不确定性和通胀压力持续。
然而，随着加拿大经济陷入艰难的迹象越来越多，下周三，9 月 17 日，加拿大央行下调基准利率的可能性加大。
近期发布的一系列数据显示，在美国总统特朗普的关税政策影响下，加拿大劳动力市场疲软、经济活动萎缩、商业投资减弱，关税的打击正在蔓延到一些不直接相关的领域。
大量失业
8月份劳动力调查显示，加拿大减少了6.6万个工作岗位，加拿大目前的平均失业率为7.1%。
加拿大统计局的数据显示，今年 8 月的失业率创下2016年5月以来的最高水平（排除2020年和2021年），今年年初以来，失业的人大幅增加。
就业疲软凸显了当前劳动力市场的脆弱性，将促使加拿大央行对其货币政策进行新调整，为央行重启降息提供更多动力。
央行的总体目标是通过消费需求刺激经济，促进商业投资，推动企业招聘。
经济萎缩
与此同时，加拿大统计局报告称，加拿大第二季度遭遇了自疫情爆发以来最严重的经济萎缩，再次引发了人们对经济衰退隐现的担忧。
国内生产总值 (GDP) 数据远低于大多数经济学家的预期，经济学家将 GDP 下降归咎于贸易战，因为贸易战导致出口下降以及企业对机器和设备的投资减弱。
降息 0.25% 至 0.50%?
失业增多，房贷压力加大，很多加拿大人在焦虑地等待央行的决定。
目前的普遍预测是加拿大央行将于 2025 年 9 月 17 日降息0.25% 至 0.50%。
在此之后，2025年央行还剩下最后两个宣布基准利率的日期： 10月 29日和 12月10日。
文件来源 : Li ZHAO, aeo
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2025-08-24
(Lettre de Jun Yu)
Bonjour Li,
作为抵押贷款经纪人，我深知时机至关重要。一位客户的故事至今令我记忆犹新，它生动地说明了拖延如何悄无声息地演变成代价高昂的错误。
在客户贷款到期前两个月，我为他找到另一家贷款机构提供的3.99%的绝佳利率。这是市场上最具竞争力的利率之一，我鼓励他立即锁定利率。我向他解释说，利率预留无需任何费用，而且可以保护他免受未来利率上涨的影响。他礼貌地点点头，说他会“尽快”处理，然后就再也没有下文了。
几周过去了。我多次跟进——先是电话联系，然后发邮件，最后又打了个友好的电话。每次他的回答都一样：“我稍后处理。”
等到他终于来续签时，那珍贵的3.99%利率已经不复存在。我们现在能获得的最好利率是4.49%——高出半个百分点。以50万美元的抵押贷款计算，这延误意味着未来五年将多支付12,000多美元的利息。
看到新数字时，他脸上明显流露出失望之情。他终于明白，等待的代价不仅是情感上的，更是经济上的。
这次经历让我更加坚定地告诉所有客户：越早办理抵押贷款续期，可选方案就越多。时间并非中立——它要么为您省钱，要么让您亏钱。就他而言，拖延使他多付了半个百分点。
给房主的建议：如果您的抵押贷款将在未来三个月内到期，请不要等待。提前锁定利率可避免突然涨价，在利率后期下降时为您提供灵活性，并可能为您节省数千美元的利息。不要让拖延造成您的损失。今天就联系我，让我们在机会窗口关闭之前一起探讨您的选择。
Veuillez noter que le paiement par tranche de 100 000 $ et les économies possibles affichés ci-dessus sont fondés sur une période d’amortissement de 25 ans. Les taux peuvent changer sans préavis et le taux que vous recevez peut varier selon votre situation financière personnelle. Sur crédit approuvé, sauf erreurs ou omissions. Veuillez répondre à ce courriel et je serai ravi de vous fournir de plus amples détails et de déterminer le meilleur taux disponible pour vous.
À noter : Dans certains cas, les taux annoncés sont possibles uniquement pour des prêts hypothécaires résidentiels à ratio élevé avec une assurance prêt. Un prêt hypothécaire à ratio élevé en est un où la mise de fonds est inférieure à 20 %. Les taux d’intérêt peuvent être plus élevés pour un refinancement, un achat conventionnel, une propriété qui n’est pas habitée par le propriétaire ou une période d’amortissement supérieure à 25 ans.
Centres Hypothecaires Dominion Continental Mortgage
mtlmortgage@hotmail.com
Téléphone: 438-927-8680
Cellulaire: 438-863-5015
文件来源 : Jun Yu, courtier hypothécaire
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2025-08-12
一、房子也会老化
在某些家庭或文化背景中，人们认为只要房子盖得牢固，就不需要定期维护。
他们一住就是十年、十五年，甚至二十年，从不检查屋顶、烟囱接缝或老化的窗户。
但现实是：房子会老化，而且是悄悄地老化，就像任何物品一样。 如果不加以监控，这种老化在出售时可能成为重大障碍。
举例说明：
墙砖之间的砂浆出现裂缝，肉眼难以察觉，但买家请来的验房师一眼就能看出。烟囱接缝老化，雨水渗入阁楼，导致霉菌滋生。
二、主动验房：小投入，大回报
与其等买家发现问题，不如提前主动验房。在挂牌出售前请专业人士检查房屋，可以：
- 了解房屋潜在问题提前修复，避免临时应对;
- 增强买家和中介的信任更有底气坚持标价;
- 一次验房可能只需几百加元，但能避免价格大幅下调、交易延误甚至买家撤单。
实例对比：
甲屋主提前验房，发现屋顶有隐患，花约500加元修复。买家满意，顺利成交，价格未。
乙屋主未验房，买家验出问题，要求降价约8000加元，甚至考虑放弃购买。
三、时间成本与信誉损失
房屋问题一旦暴露，中介需要花更多时间解释。
买家犹豫不决，反复咨询专家，拖延决策。
后果包括：
- 看房人数减少;
- 报价变少;
- 卖家压力增大;
- 成交价缩水，远低于预期
四、结语：防患于未然，胜过事后补救
卖房不是简单地贴个价格标签，而是一次全面的准备过程。是要展示房屋状况良好、维护得当、值得信赖。提前验房和修复，花一点钱，却能省下大量时间、金钱和信誉。
文件来源 : 白力行
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2025-05-25
随着加拿大央行即将做出2025年6月的利率决议，市场高度关注决策者是否会启动备受期待的宽松周期。尽管存在合理的理由预期将会降息，但近期债券市场和通胀预期的发展表明，此举可能对加拿大的固定抵押贷款利率几乎不会产生立竿见影的影响。事实上，固定利率在过去几周已呈上升趋势。
市场普遍预期央行可能会在6月或7月将政策利率下调25个基点，具体取决于即将公布的经济数据强弱。加拿大经济已显现出放缓迹象，包括消费者支出疲软、就业增长乏力以及核心通胀放缓——这些因素都支持降息的理由。总体来看，通胀正在逐步接近央行2%的目标，市场已在夏季期间计入至少一次降息的预期。
然而，仍有多个因素可能延迟降息或削弱其效果。其中一个因素是部分服务类项目（如租金、保险和专业服务）的通胀依然顽固，价格上涨持续存在。另一个因素是美国经济的相对强劲，这对加拿大央行形成压力，迫使其维持具有竞争力的利率水平，以支撑加元汇率。如果加拿大与美国之间的利差过大，可能会导致加元贬值和输入型通胀，从而使央行的政策决策变得更加复杂。
即便加拿大央行决定下调政策利率，也未必能在短期内为寻求固定利率房贷的加拿大人带来明显好处。因为固定抵押贷款利率主要受加拿大长期国债收益率（尤其是五年期收益率）影响，而非央行设定的一日隔夜利率。
近期，这些国债收益率已呈上升趋势，反映出全球通胀预期持续存在，以及主要央行（如美国联储）推迟降息的现状。结果是，借贷机构的融资成本上升，促使他们提高固定抵押贷款利率，尽管短期内有可能降息。
更进一步的是，贷款机构在定价时也加入了更高的风险溢价。这反映出他们对借款人风险的担忧，因为许多加拿大人即将面临在显著更高利率下续贷的局面。贷款机构在这个仍充满不确定性的经济环境中采取谨慎的定价策略，以保护自身利润空间，即使面临潜在的降息环境。
此外，加拿大的财政政策立场和全球地缘政治紧张局势也加剧了通胀的不确定性。联邦赤字支出和来自海外的供应冲击正在推高通胀预期，而通胀预期是推动债券收益率的关键因素。在国债收益率没有显著下降、贷款机构对经济前景没有恢复信心之前，固定抵押贷款利率不太可能扭转当前的上升趋势。
总之，即便加拿大央行在6月或随后不久降息，这一决策在短期内对固定抵押贷款利率的影响可能非常有限。隔夜利率与长期国债收益率之间的背离凸显出加拿大抵押贷款市场的复杂性，也强调了了解推动借贷成本各种因素的重要性。
在做出房贷决策之前，建议始终咨询值得信赖的房贷专业人士，制定适合自己的房贷策略。
本文作者余骏是加拿大魁北克省金融管理局AMF注册贷款经纪，可以免费协助您办理各类大小银行住宅或商业抵押贷款，助力您在加拿大的安家和事业成长。
作者联系方式
电话：438-927-8680 邮件：mtlmortgage@hotmail.com 微信号：mtlmortgage
文件来源 : Jun Yu, courtier hypothécaire
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2025-05-11
2025年4月加拿大失业率上升至 6.9%，显然，特朗普关税给加拿大的就业市场留下了明显痕迹。
根据加拿大统计局的数据，失业率从 3 月的 6.7% 上升至 6.9%，高于 6.8% 的预期。新增职位 7,400 个，略高于 5,000 个新增就业职位的预期。
加拿大金融邮报 Financial Post 报道了经济学家对劳动力市场和加拿大央行利率走向的预测：
TD银行：“持续疲软”
TD Economics的董事总经理兼高级经济学家 Leslie Preston 在一份报告中表示：“加拿大经济在 4 月份新增的就业职位，主要得益于联邦选举期间的临时工作，如果深入分析，加拿大的劳动力市场仍在持续疲软。”
美国实施的关税正在影响加拿大劳动力市场，制造业就业人数在 4 月份比 3 月份减少 31,000 个职位，批发和零售贸易行业减少 27,000 个职位。
TD 预测，“经济证据不断增多，表明加拿大经济在美国关税的影响下正在放缓”，加拿大央行预计将在6 月 4 日的下一次利率会议上降息 25 个基点。
RSM Canada：“关税的巨大影响”
RSM Canada经济学家 Tu Nguyen 在报告中表示：“4 月份的就业报告展示了关税对加拿大经济的巨大影响”，“商品生产行业与服务生产行业之间的对比十分明显。”
制造业、批发和零售贸易行业是最容易受到关税影响的行业，共减少了 58,000 个职位，但服务生产行业新增 40,300 个职位。
Nguyen 担心，不断增加的失业可能会影响其他行业，包括旅游业、房地产和娱乐业。
她说, “对于新毕业生来说，今年夏天找工作将特别具有挑战性", 不过，一个 积极因素是，最近的贸易数据显示加拿大出口正在多元化，3 月份对美国以外国家的贸易增长了24.8% - “创下历史最大增幅。”
她补充说，加拿大央行的任务仍然是保持通胀稳定，这在当前市场波动加剧的情况下至关重要。如果通胀能保持在 2% 左右 ，6 月份降息是可能的，但也 “并非板上钉钉。”
Capital Economics：坏消息
Capital Economics Ltd. 北美副首席经济学家 Stephen Brown 在报告中表示：“大部分疲软来自制造业减少 31,000 个职位，这部分程度上是由于 Stellantis 及其他一些公司暂停生产的决定。”
Stellantis NV（Jeep、Ram 和 Dodge 等品牌的制造商）在 4 月初暂时停止了加拿大和墨西哥工厂的生产，以应对特朗普的关税。
加拿大中央银行 Bank of Canada近期降息频率回顾
加拿大央行2023年7 月13日- 2024年 6 月4 日的基准利率一直维持在 5%
央行从 2024 年6 月5 日开始下调基准利率，连续降息7次，其中5次下调0.25%，2次下调0.5%，降到目前的2.75%
2025年4月16日，央行按兵不动，基准利率维持在2.75%。
Source：Policy interest rate - Bank of Canada
文件来源 : Li ZHAO, aeo
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2025-05-09
蒙特利尔房地产市场在春季迎来了强劲开局，4月份的房屋销售量比去年同期大增 10%，可与疫情前两年强劲的市场表现相媲美。
根据魁克省房地产经纪人协会（QPAREB） 刚刚发布的最新市场统计数据，在大蒙特利尔CMA的各个区域，增长分布均匀，增幅约为10% 上下，但有两个地区例外： Saint-Jean-sur-Richelieu（0%） 零增长， Vaudreuil-Soulanges（+21%） 猛增 21%。
市场的强劲表现代表着挂牌活跃房源 （Active Listings）正在被买家快速吸收，目前的房源数量仍远低于历史平均水平。
大蒙特利尔的房源数量 4 月比去年同期仅增长 2%，但蒙特利尔岛的活跃房源数量+7%，与周边地区不同，蒙特利尔北岸的房源数量不增反降，减少了4%
目前的市场条件仍然是强烈倾向于卖方，而蒙特利尔南岸和北岸的房地产市场过热现象再度升温。4月份，南岸和北岸单户住宅的销售与新增房源比率分别达到 76% 和 81%，远高于 50% 的平衡市场阈值。
南岸：周边最抢手市场
值得注意的是，蒙特利尔外围市场的动态发生了变化，南岸（South Shore）市场现已超越拉瓦尔市（Laval），成为蒙特利尔岛周边最昂贵的郊区市场。
南岸单户住宅的中位价格达到 $634,000 ，而拉瓦尔为 $600,000 。
南岸高端住宅的销售比例现已超过拉瓦尔。
此外，南岸地区需竞价成交的房屋数量在显著增加。
文件来源 : Li ZHAO, aeo
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2025-05-07
白宫关税带来市场波动,贸易战升级给多行业带来冲击,加拿大的经济前景迷雾重重,从而导致加拿大一些大城市房屋销售下降。
然而,魁北克省蒙特利尔市的情况却不同, 蒙特利尔地区的房屋交易量2025年4月比去年同期有所增长,房价也明显上升。
魁北克省房地产经纪人协会(Quebec Professional Association of Real Estate Brokers)表示,蒙特利尔市场在4月份继续非常强劲,大多数地区销售额实现了两位数增长。蒙特利尔地区 4 月共售出 5,126 套房产,比2024年4月的 4,645 套 增长 10.4%。
单户住宅销售领涨(2025年4月vs 2024 年 4 月):
- 单户住宅(Single-family home)销售增长12%,达到2,686宗交易;
- Plex(2-5个Units)也表现强劲,销售增长11%;
- 公寓(Condo)销售增长9%,达到1,961 套。
房价持续攀升
蒙特利尔地区房价在4月份继续上涨,2025年4月vs 2024 年 4 月 :
- 单户住宅(Single-family home)的中位价上涨 9%,达到 $625,000;
- 小型投资物业 Plex(2-5个Units)涨幅最大,中位价格飙升 10%,达到 $830,500;
- 公寓Condominium)价格上涨 6%,达到$424,500。
今年4月市场上待售房源的数量比 2024 年4 月增加了 2%。另一个趋势是,蒙特利尔郊区市场的强劲表现超越市中心,推动整体房价持续上涨。
文件来源 : Li ZHAO, aeo
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2025-03-21
在联邦大选即将启动之际，加拿大总理马克·卡尼 （Mark Carney）宣布取消上调资本收益税（Capital Gains）的计划。
星期五，2025 年 3月21日，总理办公室确认，将不会实施去年联邦预算中提出的增加资本收益税纳入率的计划。
大选“礼物”
2024年，时任财政部长克里斯蒂亚·弗利兰 （Chrystia Freeland）在联邦财政预算中提出了上述动议，把一年内企业和个人申报资本收益超过25万加元部分的交税纳入比例从之前的 50% 提升到 67%，并宣布此措施于 6 月 25 日生效。
这一税收修改立即引发了科技行业领袖和专业团体的强烈批评， 去年秋季，加拿大官方反对党-保守党的领袖皮埃尔·波利耶夫（Pierre Poilievre）已经明确表示，如果赢得下届联邦选举，他将废除这一加税措施，他还承诺成立团队来审查加拿大的所有税收政策。
现在，大选将临、加拿大经济面临关税严重挑战，在这种大背景下，加拿大新总理卡尼的这一举动也可谓是 “不得已”。
“鼓励投资和创新“
马克·卡尼强调，取消资本收益税的增加，是为了鼓励投资、支持创业精神，并促进经济增长。
与此同时，自由党表示，仍计划把小型企业股份以及农业和渔业财产销售的资本收益免税额的上限从100万加元提高到125万加元，但相关法律需在选举后通过。
加拿大税务局（CRA）原计划开始执行上述动议，但今年 1 月，时任财政部长多米尼克·勒布朗 （Dominic LeBlanc）宣布推迟这一措施。
*请见文章 ：2024-09-25 自由党政府若下台，加拿大增值税新规可能失效 Taxe sur le gain en capital: La Chute de Trudeau annulerait la hausse
文件来源 : Li ZHAO, aeo
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2025-02-27
在未来两年，加拿大将迎来大规模的抵押贷款续约潮，仅2025年就有约120万笔固 定利率抵押贷款到期，总额超过3000亿加元。许多此前以低利率锁定贷款的房主将 面临更高的利率，这将导致财务压力加大，并迫使他们做出艰难的决定。
借款人面临的挑战
抵押贷款支付上涨
2020年至2022年间锁定贷款利率的房主曾享受历史性的低利率，一些利率低至 1.5%至2.5%。然而，当前利率维持在4%至5%之间，意味着2025年和2026年续约的 借款人可能会看到月供增加20%至40%，具体取决于贷款余额和摊还期限。
财务压力增加
抵押贷款月供的上涨发生在高通胀和生活成本上升的背景下，食品、公共事业和燃 料价格持续走高。许多房主可能难以适应，从而导致拖欠率上升。数据显示，2024 年第二季度的抵押贷款拖欠率已上升至0.19%，高于2022年的0.14%。如果利率持 续高企，更多借款人可能面临违约风险。
再融资和更换贷款机构的困难
对于部分借款人来说，续约或再融资并非易事。加拿大的抵押贷款压力测试要求房 主以高于合同利率的标准进行资格审查，这使得部分借款人难以更换贷款机构或谈 判更优惠的条款。尽管近期政策调整放宽了部分借款人的压力测试要求，但许多人 仍可能难以获得有利的再融资方案。
应对策略
- 延长摊还期限 – 一些贷款机构提供延长摊还期限的选项，以降低月供，但这 也意味着长期支付的利息总额将增加。
- 考虑浮动利率和混合型抵押贷款 – 由于固定利率仍然较高，一些借款人可能 会考虑浮动利率或混合型抵押贷款。如果利率下降，这些选项可能提供更低 的月供。但需注意，浮动利率存在月供波动的风险。
- 寻求抵押贷款经纪人的帮助 – 借款人不应自动与当前贷款机构续约，而应探 索更多的贷款选项。抵押贷款经纪人可以帮助借款人获得更具竞争力的利率 和更优的贷款条件。
- 提前规划续约 – 房主应至少在续约日期前六个月开始评估自己的选择，以便 有充足时间了解财务状况、探索替代方案，并与贷款机构谈判。
展望未来
尽管这波抵押贷款续约潮带来了挑战，但通过主动规划和策略性决策，借款人可以 减轻财务压力。如果2025年利率下降（如部分分析师预测的那样），未来几年续约 的房主可能会迎来一定的缓解。
现在也是一个绝佳的时机，与客户重新建立联系，为他们提供有价值的见解和支持 ，帮助他们顺利完成抵押贷款续约。
扩展服务范围：现提供商业贷款
除了抵押贷款解决方案，我现在还提供商业贷款融资，帮助企业主为房地产投资或 日常运营提供资金。如果您的客户需要商业融资解决方案，欢迎介绍给我，我将竭 诚提供帮助！
本文作者余骏是加拿大魁北克省金融管理局AMF注册贷款经纪，可以免费协助您办 理各类大小银行住宅或商业抵押贷款，助力您在加拿大的安家和事业成长。
作者联系方式
2025-02-03
特别合作 : 余骏
加拿大魁北克省金融管理局AMF注册贷款经纪
加拿大央行在上周三 （2025年1月29日）进行了2025年度的首次降息，幅度为0.25%，正如我 们上周预测的一样。
然而，仅仅几天后，美国宣布对加拿大进口商品征收25%的关税。
本周，我们将讨论这一关税对加拿大货币政策的影响，以及关税与利率之间的逻辑 关系。
美国最近对加拿大进口商品征收的25%关税预计将对加拿大经济产生重大影响，并 在短期内影响加拿大央行的货币政策决策。
面对这些关税带来的经济挑战，加拿大央行可能会进一步降息。一些分析认为，如 果贸易冲突持续，央行的政策利率可能会降至约1.5%（当前为3%）。
- 经济放缓：关税使加拿大出口到美国的商品竞争力下降，导致出口量大幅减 少。这一贸易萎缩预计将拖累经济增长，甚至可能使经济陷入衰退。
- 通胀压力：关税可能会因进口成本上升而短暂推高通胀，但整体经济放缓预 计将在中期对通胀施加下行压力。加拿大央行可能会优先考虑支持经济增长 ，而非控制短期通胀飙升。
- 货币贬值：贸易逆差扩大和出口下滑可能会导致加元贬值。尽管加元走弱会 提高进口商品成本，从而增加通胀压力，但从长期来看，也可能增强加拿大 商品在国际市场的竞争力。
- 企业投资下降：关税带来的不确定性和成本上升预计将导致企业投资大幅下 降。由于出口活动疲软、进口投资品成本上升，企业可能会推迟或缩减支出 。
总的来说，加拿大央行预计将进一步降息，以缓解美国关税对加拿大经济的负面影 响，支持经济增长，并在持续的贸易紧张局势中稳定金融环境。
本文作者余骏是加拿大魁北克省金融管理局AMF注册贷款经纪，可以免费协助您办理各类大小银行住宅或商业抵押贷款，助力您在加拿大的安家和事业成长。
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电话：438-927-8680
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2025-01-08
文章要点:
- 2024年12月，蒙特利尔地区房产销售同比增长 54%。
- 房价回升，独栋住宅中位价同比涨 8.4%。
2024年12月，加拿大魁北克省的房地产市场表现非常活跃。
魁北克省房地产经纪人协会（APCIQ，Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec）的最新数据显示，蒙特利尔地区的房产销售在12月继续攀升， 成交量同比 （vs 2023年12 月）增长54.1%。
该协会表示，蒙特利尔地区12月的房产销售总数为3,193套，高于2023年12月的2,072套 ，这是连续第三个月的年同比增长超过40%。
所有房屋类型的中位价格也有所上涨，其中多户住宅（plex）的中位价格增长最快，达到794,500加元，上涨了13.5%。
尽管利率上升和通胀压力持续，蒙特利尔的住房需求依然强劲，尤其是多户住宅和公寓需求的提升。
以下是蒙特利尔地区2024年12月份房地产市场的数据：
- 房产销售总数：达到3,193套，同比增长54.1%。
- 新上市房源数量：2,724套，同比增长10.9%。
- 活跃房源数量：14,706套，同比下降0.8%。
- 中位价格：
- 多户住宅 (plex）：794,500加元，同增长13.5%。
- 独栋住宅 (single-family home）：580,000加元，同比增长8.4%。
- 公寓 (condominium)：419,550加元，同比增长7.2%。
这些数据显示，蒙特利尔的房地产市场依然保持着强劲的需求和活跃度。
文件来源 : Li ZHAO, aeo
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2025-01-03
文章要点:
- 2025年，加拿大有超过120万个抵押贷款 (房贷) 合同到期，房主将面临续约。
- 目前大多数银行的抵押贷款利率在 4%-4.5%
许多加拿大人今年将面临抵押贷款（房贷）的续约，根据统计，加拿大有超过120万个抵押贷款合同在2025年到期。
尽管加拿大央行在 2024 年下半年连续 5 次降息，基准利率从1月份的 5% 降到12月的 3.25%，但大多数人都会发现，房贷续约后，还款额比之前要高出很多。
专家：情况并不象原来想得那么糟
加拿大抵押贷款和住房公司的房地产经济学家 Francis Cortellino 表示：“绝大多数抵押贷款现在续约的利率都会高于之前的利率，我们会看到让人震惊的费用吗？会的，但情况并没有大家想象得那么糟糕，” 渥太华抵押贷款经纪人的 Frank Napolitano 说，五年前拿到抵押贷款的人，利率大多在2% 到 3% 之间，而现在的利率大多在 4% 到 4.5% 之间。对于 40 万加元的抵押贷款来说，续约后每月的开支比五年前可能要多出约 250加元。那么，怎样才能尽可能地省些钱呢？
省钱策略:
- 比较不同贷款机构的利率和条件：研究和比较不同贷款机构的利率和条款，找到更好的 Deal。
- 考虑固定利率和浮动利率选项：固定利率提供稳定性浮动利率在利率走低的趋 势下更为有利。
- 利用您的信用评分：良好的信用评分可以为您赢得更低的利率，确保在申请续约之 前查看并争取提高自己的信用评分。
- 增加首付款：如果可以，增加首付款可以减少贷款本金，从而减少利息支出。
- 咨询专业人士：金融顾问或抵押贷款经纪人可以帮助您找到最适合您的省钱途径。
省钱窍门:
- 利用房屋的增值：通过延长还款期来降低月供。
- 货比三家：房贷续约时可以更换银行，为什么不多比较一下不同金融机构的抵押贷 款利率呢？即使您不准备更换现有的贷款机构，了解更多信息将有助于与现有的银 行谈判，获取更好的利率。
文件来源 : Li ZHAO, aeo
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2024-11-15
魁北克省专门研究家庭事宜的智囊机构 - 瓦尼尔家庭研究所 （l’Institut Vanier de la famille）最近公布了一个报告，报告说多代同堂家庭是加拿大增长最快的家庭类型之一。
瓦尼尔家庭研究所在《2024年家庭报告》中指出，2021年加拿大有超过44.2万个多代同堂家庭。
自2011年以来，这一数字增长了21.2%。
瓦尼尔家庭研究所的项目专家索菲·马修解释说，“这种类型家庭的增长有很多原因，包括住房成本、护理成本的增高，大量移民的涌入及其文化背景的影响”。
由于住房成本的大幅上涨，现在的年轻人在成年后往往倾向于在父母家里居住更长时间。
对于退休人士来说，一些人更喜欢住在这种多代同堂房屋里，住在子女的旁边，而不必去支付高额的养老院租金。
根据统计局数据，魁北克省在2016年有48,620个多代同堂家庭，2021年这个数据增加到50,790个（最新人口普查数据）。
多代人房产 - Maison Intergénérationnelle
那么， 在加拿大，“多代同堂” 房产的定义是什么？
根据CAA-Québec的资料， “多代同堂” 房产，有时也被称为两代人或多代人住宅，指的是一栋独立住宅内带有一个或几个相对独立的附属单元，可以让一个家庭的两代或几代人相对独立地生活在一起。
加拿大的 “多代同堂”：几代人同住一个屋檐下， 但每套单元都是独立的，各有各的主房门入口，每套单元内有自己的客厅、厨房、卧室和卫生间，但单元与单元之间一般会有一个相通的门。
所以，一个家庭的两代人或三代人都有自己的独立生活空间，出出进进和日常起居不必相互打扰，但若要聚在一起或相互照顾则非常方便。
房屋改建
多代同堂房屋的改建可以有不同的形式，比如在房屋的侧面增建一个附属建筑，或在平房上再增建一层楼。也可以把现有的住宅一分为二，改造成一户两套，一主一次，即主要住所附带一个单元。
最近还有一个流行趋势是把车库改造为附属单元，这比其他工程要简单得多，因为框架和地基都是现成的，只要把车库门拆掉，改成带前门和窗户的墙体即可。
当然，无论是哪种改造工程，都需要首先请建筑师设计专业图纸，然后拿到市政府去申请许可证，获得许可证后再请专业公司按照安全居住标准来完成改建工程。
文件来源 : Li ZHAO, aeo
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2024-11-06
根据魁北克房地产经纪人专业协会 - L'Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec 的最新消息，蒙特利尔地区 10 月份的房产销售量与去年同期相比飙升了 43.8%。
该协会表示，大蒙特利尔10月的房屋销售总量为 3,824 套，高于 2023 年 10 月的 2,659 套。
房价上涨
与此同时，所有类型的房产中位价都出现上涨，其中独栋住宅涨幅第一，价格上涨 8.1%，10 月中位价达到 589,000 加元。
Plex的涨幅第二，中位价上涨 7.1%，达到 789,500 加元，公寓的中位价上涨 6.2%，为 414,250 加元。
10月份蒙特利尔的挂牌数量也在上升，总共有 6,258 套新房源，比去年同期增长了 10.7%。
总体来讲，大蒙特利尔10 月待售房源数量比去年同期增长 8%，目前市场上共有 18,201 套房产在售。
文件来源 : Li ZHAO, aeo
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2024-11-04
加拿大皇家银行 RBC Economics 预测，继 10 月份降息半个百分点之后，在2024年的最后一个月 - 12月，加拿大央行很可能再降息 50 个基点。
皇家银行预计，进一步的宽松政策将促进全国的购房活力渐渐恢复，从 8 月到 9 月，加拿大销售额已经小幅增长了 1.9%。
Robert Hogue 在 RBC 的月度住房市场更新报告 Monthly Housing Market Update中写道：“我们认为降息将为越来越多一直在袖手旁观的买家打开大门”，他还强调了潜在购房者负担能力改善的前景。
加拿大皇家银行经济学家认为，随着加拿大央行进一步降息，销售将继续回升。
上市房源增加
销售上升只是市场近期变化的一个方面。
现在加拿大的卖家明显更为活跃，9 月份房源数量增长了 4.9% - 这是自 2023 年 7 月以来的最大月度涨幅 - 库存水平已经回到了疫情开始时的水平。
上市房源的增加，反映出卖家预期需求会更加强劲，因为利率降低会刺激更多买家入市。
随着房产的库存增加，疫情期间出现的严重供求失衡也开始平衡，安大略省等地区发生了明显变化。在多伦多，新公寓竣工数量激增，缓解了之前买家面临的压力。
尽管供需发生变化，房价仍保持稳定
自春季以来，加拿大的房地产价格一直保持相对平稳。
全国 MLS 房价指数从 8 月到 9 月仅上涨了 0.1%，比去年下降了 3.3%。一些地区正在出现显著变化，例如，温哥华 9 月的销售/新挂牌比率下降至 0.4，这是近几个月来市场首次向买家倾斜。RBC 指出，这导致价格下跌 0.5%，主要是独栋住宅。
与此同时，其他地区 - 尤其是平原省份、魁北克省和加拿大大西洋部分地区 - 由于库存紧张，价格仍在温和上涨。卡尔加里则一直保持着全国最高增幅。
2025 年继续降息将带动市场复苏
RBC 预计，随着加拿大央行的降息持续到明年，房价将逐步回升，但不列颠哥伦比亚省和安大略省等负担能力严峻的市场在房价回升上可能会落后于其他地区。
随着经济和劳动力市场的不确定性不断增加，RBC Economics 的 Claire Fan 预测整体经济前景将更加疲软，降息将提供“必要的缓解”，但市场活动不会急剧加速。
加拿大皇家银行预计，到 2025 年中期，央行的基准利率可能降到 2%，这将促进房市更强劲复苏。
文件来源 : Li ZHAO, aeo
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2024-10-25
加拿大采取了多年来最大规模的负担能力应对措施 – 控制人口增长。这是蒙特利尔银行BMO资本市场最新报告的结论。
蒙特利尔银行多次警告称，通过将新建房屋数量增加三倍来改善住房负担能力的承诺是不切实际的。现在，加拿大政府终于悄悄承认了这一政策的失败。
随着移民政策的变化，加拿大的房价将出现回调。由于试图通过移民来刺激经济的措施未能奏效，加拿大不得不减少移民。
除了今年减少外国学生等临时居民的数量外，加拿大还将实施全国范围内的强制性人口减少政策，以在未来两年内稳定住房市场。
蒙特利尔银行高级经济学家罗伯特·卡夫西克解释说：“多年来，我们一直反对加拿大需要将住房建设速度增加三倍的说法，部分原因是这是不可能实现的，因为需求激增才是真正失控的因素。”
他补充道：“随着人口增长率从超过3%下降到接近零，这将对住房成本，特别是租金，产生非常现实且迅速的影响”。
文件来源 : Li ZHAO, aeo
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2024-10-24
供稿：白力行
2024-10-23
2024-09-25
9月25日，加拿大自由党政府在议会的不信任投票中幸存，在民调中遥遥领先的官方反对党保守党誓言将再次发起不信任动议。
如果自由党政府下台，确实有可能影响到现行的增值税新规以及自由党其他政策的延续。
保守党领袖皮埃尔·波利耶夫（Pierre Poilievre）已经表示，如果保守党上台，将会对现行政策进行调整。
增值税新规引争议
自由党政府2024年的一大 “业绩” 就是推出增值税新规，以应对国家的债台高筑。
新规给增值税设了个纳税门槛，以前个人的资本增值（capital gains）不论多少，只有50% 纳入当年收入交所得税，在新规下，增值超过25万加元的部分，67%要纳入当年收入交税。
提案一出，第一个站出来反对的是医生协会，商界也是大为不快，最后财政部长克里斯蒂亚·弗利兰 （Chrystia Freeland）在议会以动议而不是法案的形式，于 6 月 25 日实施了这项措施。
动议vs法案
法语大报新闻报La Presse 9 月24 日报道说, 正是由于弗里兰是通过动议而不是法案的形式来实施了这项措施，如果议会解散，这项动议就将失效，只有正式通过的法案才能抵得住大选的影响。
一旦这种情况发生，联邦政府将在今后五个财政年度面临财政收入大幅下降，自由党原来指着靠这笔新收入来争取把明年的财政赤字控制在400亿加元以下，并为国家牙科保健计划等新措施提供资金。
在联邦政府实施增值税之际，保守党领袖皮埃尔·波利耶夫承诺，如果赢得下届联邦选举，他将废除这一加税措施，他还承诺成立一个工作组来审查加拿大的所有税收政策。
已有先例
加拿大资深参议员、经济学家克莱门特·吉尼亚克（Clément Gignac）是第一位提到增值税新规可能随着特鲁多政府下台而终结的人士。
他说，财长弗里兰未能将这一措施纳入加拿大预算执行法案，这无疑是一种冒险。她现在面临政治的不确定性，特别是如果政府在秋季突然垮台，这项措施可能会随之泡汤。
吉尼亚克回忆说，1979年12月，时任财政部长约翰·克罗斯比（John Crosbie）在提交预算时把汽油消费税增加了18加分，没过几天，乔·克拉克（Joe Clark）领导的少数保守党政府在议会不信任投票中失败下台，这项措施也随即被撤销。
文件来源 : Li ZHAO, aeo
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2024-09-08
JUN YU
MBA
courtier hypothécaire
在魁北克省和加拿大的其他地方，购房者常见的问题是：“我需要多少首付？”有些人会认为购房款的5%或10%就足够了，但这些假设可能具有误导性。仅仅达到这个百分比并不意味着买家就能买得起他们想要的房子。
作为一名贷款经纪人，我建议应该这样问：“根据我的财务状况，我能获得多少贷款？” 对于大多数买家来说，购买房产的资金分为两个部分：首付款和贷款。
有了房屋的价格以及可以获得的贷款金额，购房者就可算出购买时所需的首付金额。
然而，确定买家可以获得多少贷款是一个复杂的过程。它首先需要评估收入、负债和信用情况，以及其他影响最终计算的因素。因此，我强烈建议买家在花费大量时间看房之前，先找经验丰富的贷款专家为自己的贷款空间进行预估。
有没有一种简单的方法可以进行大致估算？这是有的。对于加拿大中产阶级的买家来说，如果他们有稳定的工作，且负债较少，比如没有车贷，那么贷款金额通常约为家庭总税前收入的四倍。
例如，如果夫妻A和B的年收入分别为7万加元和5万加元，他们的总税前收入为12万加元。将其乘以4，得出贷款估算额为48万加元。如果他们想购买一套60万加元的房子，那么12万加元就是这次购买所需的首付。
当然，现实中的情况往往更加复杂。买家的收入可能不稳定，可能拥有一个企业或有多个收入来源。他们的负债可能包括车贷、信用卡债务、学生贷款和信用额度等。
此外，首付也可能来自多种来源，如赠与、出售现有房产或来自于信贷账户。不同贷款机构或银行的规则也不尽相同，导致某个买家在一个银行机构被拒绝，但在另一个银行机构却被完全接受。
这种复杂性表明，在开始购房之旅之前，应该寻求像贷款经纪等专业人士的指导。
POUR LES LECTEURS FRANCOPHONES
Combien faut-il gagner pour acheter une maison ?
À MONTRÉAL OU AILLEURS AU QUÉBEC
Vincent Brousseau-Pouliot est un journaliste de La Presse depuis 2006. Il y a un peu plus de trois ans, il a commis un article fouillé sur la question de savoir "Combien il faut gagner pour acheter une maison à Montréal ou ailleurs au Québec ? (1)
En collaboration avec le planificateur financier Daniel Laverdière il s'agit d'un article analogue à celui de Jun Yu, mais envisagé sous un angle différent.
Bien que l'article date, les diverses facettes traitées par la métodologie demeurent intéressantes. Je vous en recommande la lecture "
Références:
(1) Combien faut-il gagner pour acheter une maison
(2) Desjardins: conseils sur la mise de fond
FIN
2024-08-04
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在过去两天里，全球市场动荡不安。上周四，美国股市出现了2%的回调，紧接着 周五又下跌了1.5%。这次的下跌不仅仅发生在美国，全球市场也受到了影响。
美国联邦储备局可能正在重新考虑其7月31日维持利率不变的政策，美联储现在可 能会考虑在9月大幅降息。对于我们加拿大而言，这种情况为加拿大央行在9月4日 的公告中实施激进降息提供了更大的空间。
虽然较低的利率看起来对房地产市场有利，但这些降息背后的原因令人担忧： - 收入减少：加拿大的收入减少已经有一段时间了，GDP持平而人口继续增长，这 表明人均GDP负增长。失业率上升和个人收入减少是加拿大央行上次降息的主要原 因。然而，问题在于降息是否足够快速和大幅度。
- 资产价格下降：过去几个月，加拿大大多数省份的房价都在下降，阿尔伯塔和魁 北克是例外。如果收入减少问题恶化且降息不够强劲迅速，我们可能会看到房价进 一步下跌。再加上其他金融资产价值的减少，这可能会严重影响家庭资产负债表， 减少支出和投资，可能引发加拿大央行试图避免的经济下行螺旋。
短期市场前景黯淡，但如果加拿大央行迅速行动并积极降息，到2025年我们可能 会看到不同的局面。
每次在市场悲观时期，都会出现繁荣时期找不到的机会。专业房地产经纪人可以在动荡的市场中寻找金子般的机会，协助想买房的人找到获益丰厚的投资物业和自住房产。
本文作者余骏是加拿大魁北克省金融管理局AMF注册贷款经纪，可以免费协助您办理各类大小银行住宅或商业抵押贷款，助力您在加拿大的安家和事业成长。
Jun YU
courtier hypothécaire
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本文将很快出现在“知识”部分
2024-08-01
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加拿大国民邮报 "National Post" 刊登了抵押贷款策略师、利率分析师 Robert McLister 的一篇文章。
Robert McLister 认为，北美利率不仅在下降，而且是在直线下降。
他表示，美联储已经暗示可能在 9 月降息，通胀有所改善，经济数据疲软，市场显然已经 忍受不了高利率 加拿大固定抵押贷款领先的五年期债券收益率有望连续八次创下收盘低点，这种走势通常 反映了市场情绪的巨大转变。
事实上，市场现在认为央行政策利率将大幅下降。交易员们普遍预计，9 月 18 日，美国 将进行自疫情危机以来的首次下调基准利率。
对美联储的前景预测也增加了人们对加拿大央行再度下调利率预期，根据 Refinitiv 的数据 ，加拿大央行和美联储 9 月份降息的市场隐含概率现在接近 100%。
与此同时，在固定抵押贷款市场，加拿大全国的 3 年期和 5 年期无保险最低利率继续下 跌，与一周前相比，分别大幅下降了 20 个基点和 25 个基点。随着债券市场短期利率的 下降，预计 1 年期和 2 年期的贷款利率也将很快出现下降。
现在看来，北美利率真的是在进入一个降息的周期，随着获得抵押贷款的资格门槛降低，无疑会激发更多人的购房信心。
利率分析师Robert McLister 也是 MortgageLogic.news 的编辑
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2024-06-22
上周，一个正在帮助客户卖房并购买新房的房地产经纪朋友问我：“如何才能在解除抵押贷款时将罚款降到最低？”以下是您需要了解的内容。
了解提前还款罚款
解除现有抵押贷款通常发生在出售房产并且现有抵押贷款尚未还完的时候。随着房产出售，注册在此房产上的抵押贷款必须一并还清，导致需要在合同期限内解除抵押贷款。解除抵押贷款时如果贷款期限未到，这可能导致提前还款罚款。
提前还款罚款，也被称为抵押贷款提前还款费用，各银行之间差异很大，且会随时间变化，就像加油站的汽油价格一样。然而，有一些通用的指导原则可以帮助您将这些费用降到最低。
浮动利率抵押贷款
对于浮动利率抵押贷款，如果客户希望完全偿还贷款，提前还款罚款通常是三个月的利息。这个计算可能会有所不同；例如，加拿大的一家大型银行使用的是基准利率，而其他大多数银行使用的是合同利率。因此，在这家大型银行，罚款可能会更高。
固定利率抵押贷款
对于固定利率抵押贷款，罚款是三个月的利息或利率差额（简称 IRD）计算中较高的一项。IRD 的计算基于每个银行发布的利率，而这些利率完全由银行管理，因此差异很大。实际上，这意味着银行可以自行决定提前还款的罚款金额。
减少提前还款费用的建议
- 转移抵押贷款：如果当前银行允许，将抵押贷款从旧房转移到新房。
- 新买家承担抵押贷款：如果新买家愿意承担当前抵押贷款，并且银行允许，这可以减少解除抵押贷款的成本。
- 提前还款选项： 充分利用银行提前还款选项以减少贷款金额。贷款金额减少，罚款金额相应也会减少。
- 战略规划：如果预计近期可能出售，制定关于固定或浮动利率抵押贷款的策略。
- 情景分析： 运行不同的情景组合，包括不同期限、固定和浮动利率抵押贷款、开放和封闭抵押贷款，以制定有效的策略。
抵押贷款提前还款费用可能很复杂， 但妥善管理它们可以节省数千加元。咨询合格的抵押贷款专业人士是处理这一过程的最佳选择。
本文作者余骏是加拿大魁北克省金融管理局AMF注册贷款经纪，可以免费协助您办理各类大小银行住宅或商业抵押贷款，助力您在加拿大的安家和事业成长。
Jun Yu
作者联系方式
Courtier Hypothécaire MBA
N° de certificat AMF: 250113
电话：438-927-8680 / M: 438-863-5015
邮件：mtlmortgage@hotmail.com / junyu@dominionqc.ca
微信号：mtlmortgage
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Yangfang Knowledge art.11
2024-06-07
魁北克省房地产经纪人专业协会 (L'Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ / QPAREB)) 表示，2024 年 5 月大蒙特利尔地区的房屋销售量和房价双双上升。
该协会表示，交易量与去年同期相比增长了 3.6%，而且略高于往年同期的历史平均水平。
大蒙特利尔 5月的房屋销售总量为 4,563 套，高于 2023 年 5 月的 4,405 套。
房价上涨
所有类型的房产中位价都比去年同期有所上涨：
- Plex的涨幅排第一，今年 5 月价格上涨了 6.8%，中位价达到 780,000 加元；
- 单户住宅（Single-Family Home）的涨幅排第二，上涨了 4.6%，中位价为 575,500加元；
- 公寓 （Condominium）涨幅排第三，涨幅 1.7%，中位价 410,000 加元。
魁北克省房地产经纪人专业协会市场分析总监 Charles Brant 称销售数据 “非常稳健”，原因是经济增长，以及人们已经普遍预期加拿大央行将下调基准利率，央行在 6 月 5 日把基准利率从 5% 下调到 4.75%。
大蒙特利尔5 月份的待售房源数量与去年同期相比增长了 21.6%，达到 18,996 套，而新上市房源增长了 15.9%，为 7,005 套。
文件来源 : Li ZHAO, aeo
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2024-06-01
- 2024 年 4 月，蒙特利尔房产平均售价为 600,220 加元，比去年同期（同比）增长6.1%。
- 蒙特利尔房屋销量比去年同期增长 24.8%，新上市房源与上个月相比增长 4.5%。
- 独栋住宅中位价同比增长 6.5%，至 57.5 万加元。
- 公寓中位价同比增长 2.7%，至 40.1 万加元。
- Plex 中位价同比增长 4.7%，至 75.4 万加元。
- 房贷利率：2024 年 6 月 1 日，蒙特利尔最低抵押贷款利率为 5 年期固定利率4.69%
2024年4月，蒙特利尔房地产市场的销售活动连续第三个月增长，总销售量达到4,688套，是自2022年5月以来销售量最高的一个月。
房价
蒙特利尔在2024年4月的房产平均售价为$600,220，比去年同期的均价增长了6.1%，比3月增长了0.9%。尽管现在利率显著提高，但平均房价仅比历史最高点（2022年4月）低1.3%。与此同时，值得注意的是，蒙特利尔的房价现在几乎比五年前的平均价格高出60%。这表明蒙特利尔的房地产市场仍然保持着强劲的增长势头。
与其他城市相比
与多伦多和温哥华相比，蒙特利尔的房价更有吸引力，这一点与卡尔加里相似。
2024年 4 月，蒙特利尔的平均房价同比增长了6.1%，而多伦多、温哥华和卡尔加里的平均房价分别增长了0.3%、0.6%和10.7%。
与此同时，2024年4月，蒙特利尔房地产市场的销售量连续第三个月增长，总销售量达到4,688套，是自2022年5月以来销售量最高的一个月。
与去年同期相比，蒙特利尔、温哥华和卡尔加里的交易量增幅分别为24.8%、3.3%和7.1%，而多伦多的交易量同比下降了5.5%。
根据市场预测，加拿大央行很快将开始降低基准利率，抵押利率预计将从2024年中期开始下降，随着利率降低，大概率是房价将再次上涨。
文件来源 : Li ZHAO, aeo
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2024-05-30
房主降价急售：市中心近地铁一卧公寓仅要价 $379,000
房主降价急售：市中心近地铁一卧公寓仅要价 $379,000
市中心近地铁一卧公寓：建于 2019年，落地窗、1个封闭卧室、私人阳台，净居住面积411 平方英尺 / 38 平米，室内高档装修，带1个储物间，朝向南西。楼内设有室内游泳池，两层健身房，屋顶设有大露台，室外泳池，烧烤区，可欣赏市中心的壮丽景色。
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无论您想自住还是投资，这套公寓都是理想选择。
文件来源 : Li ZHAO, aeo
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2024-05-29
CMHC: 利率上升导致抵押贷款风险可能增 1 倍以上
CMHC: 利率上升导致抵押贷款风险可能增 1 倍以上
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根据加拿大住房和抵押贷款公司（CMHC）的新研究，自2019年以来，加拿大抵押贷款市场的风险可能已增加了一倍以上。
CMHC在一份报告中把这一风险激增归因于加拿大央行自2022年开始的加息。报告还说，即使把抵押贷款的分期付款期限从30年延长到40年对减少抵押市场风险也不太可能会产生影响。
根据CMHC的2024年春季住宅抵押行业报告，基于2019年的家庭财务状况数据，在目前的利率下，超过8%的抵押房主在续约时将无法支付基本生活费用和新的抵押贷款。
在2019年时，这一风险是有4%的房主无法同时支付这两笔费用。
这就是说，现在与 2019年的情况，房主在财务上支付生活必要开支和抵押贷款的风险已经翻了一倍。
报告还指出，将抵押贷款的分期付款期限从30年延长到40年只能将月供减少5%，对局面不会有太大帮助，而 “在利率较低时，延长分期付款期限则可以更有效地降低月供。”
近一半房贷月供将增加 40%
此外，CMHC还指出，加拿大全国范围内大约45%的未偿还抵押贷款（总计220万笔）预计在2024年和2025年续约时将面临更高的利率，月供可能比目前要增加40%。
此外，截至到2024年2月，加拿大的总住宅抵押贷款债务达到2.16万亿加元，较2023年2月增长3.4%，这是23年来增速最慢的一年。
由于抵押贷款成本上升以及加拿大央行政策利率下降的不确定性，许多地区的房屋销售和价格出现了回落。
1. Mortgage risks have likely more than doubled amid higher rates, CMHC says - National | Globalnews.ca
2. Slowest mortgage growth in two decades under higher interest rates | CMHC (cmhc-schl.gc.ca)
文件来源 : Li ZHAO, aeo
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2024-04-13
Royal LePage 在最新房价调查报告中发布了对加拿大房地产市场的新一轮预测。
根据这一报告，2024年第四季度与 2023年第四季度相比，全国房价预计将上涨 9%。
2024年第一季度，加拿大的房价年度增长是 4.3%，达到了812,100加元，这一增幅高于预期。
购房者不再等待降利率
Royal LePage总裁兼首席执行官Phil Soper表示： “与之前的预测一致，2024年第一季度市场显然已经到了转折点，房价开始触底回升。
越来越多的购房者想在房价上涨之前进入市场，而不是继续等着抵押贷款利率下降。”
2024 年的前几个月里，加拿大房地产市场见证了强劲的价格上涨和交易量的增加。加拿大央行自2023年7月以来已连续六次维持基准利率 5%不变，这导致许多购房者在预期的竞争强化之前进入市场。
降息后房价和交易量将上升
Phil Soper预计，一旦央行首次实施万众期待的降息，房价和购房交易量都将增加。
根据Royal LePage全国房价综合指数 （Royal LePage National House Price Composite），加拿大独立屋的中位价同比已经上涨了 4.5%，达到 84.53 万加元，公寓价格上涨了 3.5%，达到59.19 万加元。
全国房源严重供不应求
今年春季挂牌房源有所增加，但全国住房供应量仍然严重不足。这一短缺将继续推动房价上涨，甚至可能盖过利率下调的影响。
虽然加拿大房地产市场尚未完全从疫情后的调整中恢复，但综合房价仍高于疫情前水平。预计市场将继续保持房价上涨，多伦多和蒙特利尔的房价涨幅将超过卡尔加里。
>移民与非永久居民
去年，加拿大迎来了超过 47 万名新的永久居民。
如果这一增长势头持续下去，CMHC报告称，加拿大到2030年将需要400万套住房才能恢复到20年前的可负担水平。
在住房短缺的情况下，联邦政府宣布了一项计划，将减少非永久居民的人数，非永久居民人口现在占加拿大总人口的6.2%，政府将把这一比例在2027 年前减少到 5%。
非永久居民也包括留学生，预计非永久居民人数的减少将对加拿大紧张的租房市场产生实质影响，减少对有限房产的竞争，缓解租金上涨的速度。
文件来源 : Li ZHAO, aeo
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2024-04-11
加拿大放宽房贷规定：增加RRSP购房款项、延长还贷期、
保护房主续约房贷
加拿大放宽房贷规定：增加RRSP购房款项、延长还贷期、保护房主续约房贷
4月11日，加拿大副总理兼财政部长克里斯蒂娅·弗里兰（Chrystia Freeland）宣布了一系列改善住房可负担性的措施，旨在有利于首次购房者进入住房市场，同时帮助现有房主负担得起现有住房。
这一系列政策针对加拿大不断增长的住房挑战，尤其是年轻人和首次置业者受到的影响。
RRSP买房提款限额增加
根据最新规定，The RRSP Home Buyers' Plan 的提款限额有所增加。
自4月16日起，首次购房者可从自己的注册退休储蓄计划（RRSP）中提取最多60,000加元用于购房，相比之前的35,000加元，提款限额增加了近一倍。
这将有助于加拿大年轻人支付购房的首付款。
弗里兰还表示，在2022年1月1日至2025年12月31日期间从RRSP中提取资金的首次购房者现在将可以在取款五年之后再开始还款，而不是原来规定的两年后。
用 RRSP 买房的 “还款” 期限为15年，提取的款项不需在当年纳税，但购房者需要在15年内每年把一定款项打回自己的 RRSP账户。
加拿大税务局每年发一份 CRA 账户对账单，详细说明欠款余额、还款次数和来年的最低还款额。
新建房还款期延至30年
财政部长弗里兰还宣布，联邦政府将允许购买新建房屋的首次购房者分30年还清受保的抵押贷款。
这一规定将于2024 年8 月 1 日生效。
根据现行规定，如果首付低于房价的20%，则房主偿还抵押贷款的期限为25年。
新规定将能降低抵押贷款的月供额，从而便于更多的年轻购房者进入市场。
房贷续约
渥太华还宣布对《加拿大抵押贷款宪章》（Canadian Mortgage Charter） 进行修改，贷款机构在抵押贷款到期前最多可提前24个月与借款人联系，以确保借款人有足够的时间来研究各种选择并做出明智的决定。
此外，这一修订还将保护符合某些资格标准的现有房主，使符合条件的房主在面临财务困境时，可以把每月抵押贷款的付款减少到他们可以负担的数额。
文件来源 : Li ZHAO, aeo
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2024-04-04
CMHC：加拿大房价或于明年达峰值，2026年再创新高
CMHC：加拿大房价或于明年达峰值，2026年再创新高
加拿大抵押贷款和住房公司（CMHC）最新发布的报告显示预计明年加拿大房价有望回升至2022年初的巅峰水平，并在2026年再次创下新高。
CMHC 首席经济学家 Bob Dugan 在一份声明中表示：“不利的融资条件预计将使住宅建筑商在2024 年启动新的租赁项目变得更加困难。”
“我们预计到 2025 年至 2026年，较低的利率、政府的持续支持以及鼓励城市中心人口密度增加的政策将使更多项目变得可行。”
利率下降和人口增长
CMHC 表示，住房市场的负担能力也将是未来三年的一个问题，因为抵押贷款利率下降和加拿大自 20 世纪 50 年代以来最强劲的人口增长可能会刺激房屋的销售和价格反弹。
CMHC 表示，从 2021 年初到 2023 年底，房屋销售量下降了约三分之一，而同期价格下降了近 15%。
报告称：“在此期间，潜在购房者的数量因人口强劲增长、储蓄增加和收入增加而增长。”
“随着 2024 年下半年抵押贷款利率下降和经济不确定性的减少，我们预计买家将开始重返市场。”
新房开工量
CMHC 还表示，预计加拿大今年的新屋开工量将下降，然后在 2025 年和 2026 年恢复，这反映出利率上升对新建筑的滞后影响。
该机构最近的一份报告显示，去年加拿大六大城市开工建设了 137,915 套新公寓，这一水平与过去三年大致持平，这主要得益于新公寓建设的激增。
就地区而言，CMHC指出，今年全国房屋开工量下降将主要由安大略省和不列颠哥伦比亚省造成，在融资成本等挑战下，开发商甚至难以推动公寓建设。
CMHC预计，平原省份将表现出色，这是因为那里房价相对较低，加上更强劲的经济前景，可能会吸引购房者和求职者，从而促进建筑业的增长。
至于魁北克省，今年房屋开工量预计将略有增长，但由于2023年新住宅建设急剧下降，预计仍将低于疫情后水平。
该报告称，大西洋地区的新房建设压力可能会比自2012年以来的任何时候都要小，因为某些东部省份的开工量“将保持历史上的强劲水平，但将与较弱的人口增长保持一致”。
房价上涨对买卖双方的影响：在房地产市场上涨的情况下，买方难以获得房产，而卖方则可从中获益
文件来源 : Li ZHAO, aeo
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2024-02-24
Desjardins： 2025年年底前加拿大央行的利率将减半
Desjardins： 2025年年底前加拿大央行的利率将减半
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加拿大央行会在什么时候降息，这是不少人翘首以待的问题。
Groupe Desjardins 认为，加拿大央行正在 “缓慢但坚定地” 走向第一次降息。
降息最早可能在4月份
Desjardins 的首席经济学家 Jimmy Jean 表示，Desjardins 的预测是加拿大央行将在 6 月份首次降息，但如果通胀和经济的放缓幅度超过预期，降息可能最早在 4 月份就会到来。
他在接受《金融邮报》的采访时说，我们已经看到了这一非常激进的货币政策造成的损害，现在“是时候降息了。”
Desjardins预计，在第一次降息后，央行将在今年和2025年的每次货币政策会议上降息25个基点，预计到明年年底，利率将会降到约为目前的一半。
加拿大央行目前的基准利率为 5%， 根据 Desjardins 的预测，到 2025 年底基准利率将降至 2.5%。
加拿大经济对利率“更敏感”
Jimmy Jean 还表示，加拿大央行不具备美联储那样的误差幅度来长期维持较高利率，因为 “我们的经济对利率更加敏感”。
他接着说，2023 年美国经济 “是令人惊叹的一年”， “所有的数字都超出了预期，就连美联储也感到惊讶”，然而，加拿大则不是这样，从人均来看，加拿大经济已经陷入衰退。
这位经济学家预计今年加拿大雇员的工资将开始下调，这会让 “加拿大央行进一步确认现在已经到降息的时候了”。
加拿大人房贷还款额将大增
降低借贷成本有助于加拿大经济摆脱 “严重” 衰退，但由于不少人将进行抵押贷款续签，2025 年仍将充满挑战。
Desjardins 的首席经济学家 Jimmy Jean 说，当抵押贷款需要续签时，加拿大人的平均还款额将增加约 34%。
对于浮动利率抵押贷款的持有者来说，还款额增幅可能达到 54%。
文件来源 : Li ZHAO, aeo
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2024-02-18
魁省房租今年涨幅底线 4%
魁省房租今年涨幅底线 4%
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加拿大魁北克省住房行政法庭 - Le Tribunal administratif du logement（TAL，以前称 Régie dulogement）表示，2024年魁省的房租预计将上涨 4%。
魁北克房地产业主协会(CORPIQ) 的董事会主席埃里克·桑苏西 (Éric Sansoucy) 说，这是三十年来的最高涨幅。
但他同时表示，租客们需要做好准备，自己租金的涨幅可能会更高。
他解释道，TAL给出的建议是底线，TAL并没有考虑进业主最大的一笔成本：房贷利率。
房贷利率从之前的 2% 上升到近 7%，借贷成本的上升可想而知。
他的估计是今年全省租金平均增幅将高达 5% 到 6%。
持有房产的各种成本在涨
房贷利率高涨，地税也在大幅上涨，蒙特利尔市的地税 2024 年平均涨了 4.9%。
房屋的各种维护成本也在上升，包括除雪、维护草坪、房屋维修的材料费和人工费等，都比以前贵了很多。
越来越多的房东开始面临入不敷出的境遇，出租房的正现金流正在变成得自己掏腰包。
入不敷出
房地产网站Zoocasa.com于 2 月 6 日发布了 2024 年 1月加拿大主要城市每月平均房贷支付额 vs 租金的对比，报告显示：
Zoocasa网站解释说，上述租金统计基于 Rental.ca 网站2023年12月的挂牌价格，计算了一卧和两卧出租单元的平均租金，而房贷 - 抵押贷款的还款额则设定为首付20%，5年期固定利率为4.84%，还款期25年。
当然，每位房主的借贷额、利率、其他持有成本不完全一样，但从上述统计能看出大的趋势。
文件来源 : Li ZHAO, aeo
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2023-01-31
租房市场紧张，两卧房单元租金大涨 8%
租房市场紧张，两卧房单元租金大涨 8%
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加拿大抵押贷款和住房公司 (La Société canadienne d’hypothèques et de logement，SCHL/CMHC 刚刚公布了一份报告，显示出加拿大租房市场的房源短缺已经达到了一个 “新高度”。
根据这一报告，在魁北克省，四分之三的地区租房空置率仅为 1% 或更低，尤其是三河市 (Trois-Rivières ，0.4%)、Drummondville (0.4%)、Rimouski (0.5%) 和 de Salaberry-de-Valleyfield(0.2%) 最为严重。
蒙特利尔市的租房空置率为 1.5%。
移民、房贷利率和年轻人就业
加拿大抵押贷款和住房公司的报告指出，租房需求的增加，主要是由于移民的大量涌入，移民登陆后最初都会租房，与外国留学生一样。
另外，15 至 24 岁年轻人就业机会的增加，也给蒙特利尔等大城市的市场带来了新租户。
与此同时，房贷的高利率，导致许多租户买不起房，他们不得不继续租房，而不是购买自己的第一套房产。
这些因素都给租房市场带来了压力。
租金大幅上涨根据
CMHC 的报告，魁北克省租金的爆炸性增长是自 1990 年以来前所未有的。
蒙特利尔平均租金上涨 7.9%，创历史新高。
魁北克省也经历了30年来的最大增幅，平均增幅为4.8%。
在加蒂诺市，两居室单元租金的平均涨幅升至 8.9%。
CMHC 的住房搜索专 解释道，尤其是在中高租金范围内，空置率是最低的。加拿大其他地区加拿大其他城市也是一样，住房危机继续困扰着加拿大各地，全国大部分地区的空置率在下降，租金继续上涨。
租房市场稳定的门槛是空置率在3% 左右，加拿大全国的租房空置率在 2023 年 10 月是1.5%。
加拿大抵押贷款和住房公司表示：“自 1988 年我们开始记录全国空置率以来，从未如此低过。”
根据数据，2023 年 10 月，温哥华的租房空置率仅为 0.9%，其次是多伦多（1.4%）和卡尔加里（1.4%）。
但埃德蒙顿市的下降幅度最大，在 2022 年 10 月至 2023 年 10 月期间空置率从 4.3% 急剧下降至 2.4%。
两卧单元租金大涨
加拿大抵押贷款和住房公司的分析称，供应不足导致全国两卧出租单元的租金上涨 8%，创下自“90 年代” 以来的最高纪录。
文件来源 : Li ZHAO, aeo
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2023-01-13
尽管利率上升，2023年魁北克房市实现软着陆
尽管利率上升，2023年魁北克房市实现软着陆
魁北克房地产经纪人专业协会 (L'Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec ，QPAREB) 于 1 月 11日发布了魁北克省住宅房地产市场 2023 年的统计数据。
QPAREB 市场分析总监 Charles Brant 说，“尽管自 2022 年以来利率大幅上涨，但魁北克市场在 2023 年实现了有序的正常化。
自疫情爆发以来，年轻家庭首当其冲，不得不承受房价大幅上涨的影响。然而，对于房地产市场的 “回头客”来说，情况就不同了，他们积累了强大的财务能力，承受得起房价的上涨”。
“不过，首次购房者的减少会对交易链产生不利影响，要保证市场具有流动性，必须有足够数量的首次购房者。”
他接着说，“去年第四季度的数据反映出首次购房者减少，有两个因素影响着人们的购买计划：经济的不确定性和市场对 2024年利率下降的预测。卖家也出现了同样的行为，他们发现买家更为谨慎和犹豫， 因此，卖家也把自己的销售计划推迟”。
因此，2023年的交易量低，原因之一是 “可选择的房源有限”，而房价并没有明显下跌。
全省年度亮点
销售量
2023年，魁北克省的房产销售量为75,853套，与 2022 年相比下降了 13%。
在全省范围内，所有房地产类别的交易量均出现下降，变化幅度在-10% 至 -21% 之间。拥有 2 至 5 个单元的 Plex 的销量下降幅度最大（一年内下降-21％），公寓和单户住宅分别下降了 15% 和 10%。
至于大都市区，加蒂诺 （Gatineau）、蒙特利尔和舍布鲁克（Sherbrooke） 地区的 降幅最大，分别为 -15%、-14% 和 -14%。
德拉蒙德维尔 (Drummondville ，-10%)、魁北克市 (-7%)、三河市 (Trois-Rivières ，-7%) 和萨格奈 (Saguenay ，-7%) 等地区的销售也出现下降。
上市房源
2023年，整个魁北克省的挂牌上市房产数量为32,154套，比2022年增长24%，但仍远低于历史平均水平。
销售时间
2023 年，魁北克单户住宅的平均销售时间为 54 天，比 2022 年增加了 13 天, 公寓和Plex紧随其后，分别为 58 天和 75 天, 比 2022年多了 14 天。
蒙特利尔CMA
2023 年，大蒙特利尔地区的地产销售总量为 36,186 套，比2022年减少 6,043 套，降幅为 14%。
与2022年相比，大蒙特利尔的上市房源量增加了 28%。单户住宅的上市数量跃升 32%，公寓和 Plex 的上市量分别增长了 27% 和 17%。
2023年大蒙特利尔三个房产类别的中位价格均出现下降：单户住宅（541,000 加元）和Plex（721,500 加元）的中位价分别下降 2% 和 3%，公寓中位价为 39 万加元，比2022年下降 1%。
文件来源 : Li ZHAO, aeo
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2023-01-12
好消息：加拿大一些房贷利率已降了 1 个百分点
好消息：加拿大一些房贷利率已降了 1 个百分点
过去几个月来，加拿大一些固定抵押贷款的利率下降了整整一个百分点，对于春季房地产市场来说，这无疑是有利复苏的催化剂。
2023 年底时，高比率抵押贷款（High Ratio Mortgages） 5年期固定利率降到了 5% 以下，这是自 2023年春季以来第一次跌破 5% 的门槛。
Ratehub.ca 的联合首席执行官詹姆斯·莱尔德 (James Laird) 说，截止到2024年 1 月 11日，多家加拿大银行的高比率抵押贷款利率已经下调至 4.84%。
与去年秋天的高点相比，这相当于降了一个多百分点。
另外，除了5年期固定利率外， 3年期的固定利率也在所下降，目前略高于 5%。
高比率抵押贷款（High Ratio Mortgages）是为首付低于 20% 、符合其他条件的买家提供的贷款。
加拿大经济疲软，通胀降温，业内人士对加拿大央行利率政策的预测正在转变，之前的看法是加拿大央行将在 “较长时间内把利率维持在较高水平”，现在的观点变为央行 “降息宜早不宜迟”。
浮动利率今年晚些将下降
抵押贷款浮动利率目前比固定利率高 1% 到 1.5%，浮动利率一直是紧跟央行的基准利率 ，随着加拿大央行降息的可能性加大，浮动利率预计今年也将下降。
目前债券市场预测央行 3 月份降息 0.25% 的可能性为 74%，6 月份再降息 0.5% 的可能性有 30%。
待到9 月份，市场预计央行有 64% 的可能使目前 5% 的基准利率降到 4%。 从上述分析看，若是现在需要拿房贷或续房贷，选择较短的期限会比较有利，因为利率还可能进一步下行。
文件来源 : Li ZHAO, aeo
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2023-01-08
经济学家：今年加拿大房地产市场可能反弹
经济学家：今年加拿大房地产市场可能反弹
加通社报道说，在经历了疲软的一年后，经济学家认为加拿大房地产市场会在 2024 年出现反弹。
反弹的时间在很大程度上取决于加拿大央行何时降息，目前的预测是央行最早可能在今年第二季度开始减息。
道明银行的经济学家 Rishi Sondhi 表示：“我们正在关注着市场的转折点。”他说，过去几个月 (房产) 销售和价格有所减少 … 我们得到一些迹象表明，至少从需求角度来看，市场正在开始好转。
买家卖家在观望
加拿大房地产协会在最新的全国房屋销售报告中表示，自去年夏末以来市场状况一直疲软，卖家和潜在买家都在观望。
进入2024 年，房地产活动仍然相当低迷，但通胀也一直在放缓。 这意味着加拿大央行越来越接近降息的拐点。
房地产业认为，任何程度的降息都会给房地产市场带来 “刺激和兴奋”。
随着市场好转，卖家将会很兴奋，并将坚持自己想要的价格。
业内人士表示，尽管现在的借贷成本仍然很高，但对有计划买房的人来说，最好不要继续拖延，因为随着利率的下降，市场将不断升温。
所以，最好是走在别人的前面，一旦市场发生明显转变，买家又开始竞争房源，想买下自己比较满意的房子就难了。
文件来源 : Li ZHAO, aeo
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2024-01-01
新年，亲人团聚的日子…
窗外白雪皑皑，室内一片温馨 …
坐在火焰闪闪的壁炉前，一杯葡萄酒，几道开胃小菜，颜色浓郁的主盘让人味蕾全开：烤鸡肉配茄子，加入了黑橄榄、樱桃西红柿、小葡萄、红青椒，还有几片嫩绿的 Basil ， 甜点是自制的奶酪蛋糕，日式巧克力，一杯波特酒结束了美妙的夜晚。
欢声，笑语，音乐，启动了2024年 …
文件来源 : Li ZHAO, aeo
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