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房地产知识

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5 Steps to Buy a Property in Canada

1. 找房

找房一般有几大要素:

a. 地段 Location:如学区, 市中心商业区, 郊区, 近水边, 山上等。
b. 房产类型和具体要求:如住宅还是公寓,对建筑年代, 居住面积, 卧室, 车库等的要求。
c. 预算:房价上限,首付款和贷款额,最好提前获得银行的贷款额度批准。
d. 过户期限:如希望尽快过户,还是几个月后过户。加拿大从出 Offer 到公证过户一般至少需要一个月左右。

确定后即可请房地产经纪按照上述条件寻找房产。

2. 看房

房地产经纪会把符合上述条件的房源定期发给客户,客户锁定希望看的房产,由经纪与卖方经纪预约看房时间。

3. 出 Offer

加拿大房地产交易中所说的 Offer 不仅仅是“出价”,其全称是“购买承诺”(Promise to Purchase),这是一个法律合同,不可轻视。

Offer中包括买方, 卖方, 待售房产的信息,买价和贷款条件,买卖两方的法律责任,过户日期等多项内容,一旦谈判达成协议,两方签字,即具有法律约束力。

4. 履行 Offer 中的条件

Offer 中最常见的两个条件是验房和获得抵押贷款,买方一般需在Offer限定的期限内完成这两个条件。

5. 过户

在魁北克省,房地产过户手续大多由公证人进行 (也可由律师进行),公证人由买方选择,公证费用由买方支付。

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Properties Types in Quebec

加拿大各省房子的类型和建筑材料都不完全一样,在魁北克省,民居房产主要有以下5大类:

1.Cottage:

住宅 :结构大多为地下室(Basement)+ 地面上两层,也有地面以上有三层的,但不多。此类住宅可进一步分为:

a) Detached Cottage – 独立住宅
b) Semi-Detached Cottage – 半独立住宅

备注:地下室有装修和未装修的两种,通常加拿大人会把洗衣机/干衣机安置在地下室,装修好的地下室还可含客厅, 卧室和卫生间。

2. Bungalow:

平房:即地下室(Basement)+ 地面上一层。也可进一步分为:

a) Detached Bungalow – 独立平房
b) Semi-Detached Bungalow – 半独立平房

3. Townhouse:

联排住宅:几套或十几套两层或三层的住宅联在一起,把头的两套属于半独立。有些联排住宅有物业管理费,有些没有,取决于业主是否有共用或共管的部分,管理费一般用于除雪, 管理草坪, 清洁车库等,但通常低于公寓的管理费。

4. Plexs:

往往是一栋两层带地下室的房子,但地下室, 每层都有单独的寓所,各有各的门,各有各的厨房和卫生间。有些房主是自己住第一层,把地下室和二层租给不同的租客,还有些房主买这样的房子纯粹是为了出租。蒙特利尔市的Plex 大多年头已久,但与 公寓相比,业主完全独立,而且没有物业管理费。

5. Condo :

共管公寓:一栋大楼里有多套单元,每个单元有独立的业主,业主们分摊大楼的维修开支,以及共用设施(如健身房, 游泳池, 台球室, 桑拿, 会议室等)的开支。即使在同一个楼内,Condo的物业管理费也差异很大,按单元的面积来划分分摊份额,即公寓越大,管理费越高。

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Fees and Taxes to Own Properties in Quebec

在加拿大,购置房地产的费用分两类:
1) 购置过程中出现的一次性费用; 2) 购置以后的持续性持有成本。

这些费用因地区不同而不同, 在加拿大的第二大城市

蒙特利尔市 ( Montréal )

Fees and taxes to own property in Quebec (1) Fees and taxes to own property in Quebec (2)

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Mortgage for Foreigners : How to Apply

1. 开设加拿大的银行账户

外国人必须 持有效签证 到加拿大的一个银行开设账户,签证种类包括:

a. 旅游签证(Visitor’s Visa)
b. 工作签证
c. 学生签证 (学生购置房产,若需要房贷,有些银行学生可自己申请房贷,有些银行则要求有父母中一人联名)。

开设账户的过程一般很快,当天即可,但房贷审批需一定时间。

很多加拿大银行在中国有分行,申请人也可在中国境内的加拿大银行开户,但必须到加拿大境内激活账户。

2. 房贷的额度

外国人申请房屋抵押贷款,首付款不得少于买价的 35%,总贷款额度最多100 万加元。

3. 收入来源证明

在申请房贷的情况下,有些银行不需要收入证明,有些银行需要申请人提供一封雇主信,内容包括公司名称, 职位和年薪,雇主信用中文即可。

4. 其他要求

各银行要求不同,比如蒙特利尔银行(Bank of Montreal, BMO)会在外国客户的账户中先预留一笔“防风险资金”,数额相当于一年的总费用,包括房屋抵押贷款一年的还款额, 所购置房产一年的地税, 水电费等。

等房贷还完,或房子出售,或申请人成为加拿大永久居民,银行则将不再“预留”这笔费用。

(注: 对于外国人申请房屋抵押贷款,各银行的条件不同)

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(révisé 2017-03)


Home Equity of Line of Credit (HELOC)

房屋净值抵押信贷 (HELOC,Home Equity Line of Credit )是近年来在加拿大增长最快的一种债务。

房屋净值抵押信贷 (HELOC,Home Equity Line of Credit )是近年来在加拿大增长最快的一种债务。

1. 房屋抵押信贷的额度

房屋抵押信贷建立在你所拥有房地产的“净值”之上,能贷出的额度相当于房产价值的80% 减去剩余的抵押贷款数额。

比如,Elizabeth买下自己公寓已经有好几年,她想给公寓进行一下升级, 装修,于是去银行申请房屋抵押信贷HELOC。

这套公寓目前市价20万加元,但还欠有10万加元的抵押贷款,她能获得的抵押信贷应该这样计算:

Home Equity of Line of Credit (HELOC)

就是说,Elizabeth可用自己的公寓再贷出6万加元,如果银行批准了这笔抵押信贷,现在她将总共欠银行16万。

2. 房屋抵押信贷的优势

用房屋做抵押获得信贷是一种既实惠,又灵活的借钱途径。

抵押信贷的利率跟着基准利率浮动,这些年来加拿大央行采取超低利率政策,房屋抵押信贷就很有吸引力。

另一大好处是还款的灵活性。

如果是房屋抵押贷款,每月还款额是固定的,还款期限也是固定的,而信贷却不是这样,每月必须还的是利息 (有的银行还要求还小比例的本金),本金可按个人情况多还, 少还甚至暂时不还。

贷款人若需要用钱了,就可从中拿出一笔,待手头宽裕的时候,也可以一笔还清。

说白了,房屋抵押信贷就相当于用房产做抵押的一张大信用卡!

3. 房屋抵押信贷的软肋

这种信贷可导致不自律的人“上瘾”,由于用钱方便,有的人就不断地从中拿钱,却不定期还款,结果债务越积越多。

比如有的人甚至用房屋抵押信贷的钱去买奢侈的包包,乘邮轮旅游,进行豪华装修,消费状况大大超出自己的实际经济能力。

另一大隐患是利率变动,利率低的时候还钱不成问题,等利率一升,不少人就会叫苦连天了。

中国人有句老话:不怕一万,就怕万一,这正是借钱上瘾的人最需牢记的一句话。

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Achat d'une propriété: Y-a-t-il un abattement ou un allègement de taxes pour les nouveaux immigrants? :-)

新移民买房能退税吗?

有的新移民来到蒙特利尔后,从不同的渠道听说,作为新移民,买房后好像可以退税,但这种说法并不准确。

在魁北克省,购置房地产时,有以下一次性纳税:

1. 新建房产或商用物业的 ”销售税

只要是购置新建的房产(单户住宅, 公寓等)或商用物业(办公楼, 旅馆, 购物中心, 工厂厂房等)时,都得缴纳 一笔 ”销售税“,无论是加拿大公民还是新移民,税率是一样的。 对于本国人来说(公民和移民),新建房产的“销售税”税率会因是自住还是投资而不同,自住能有优惠 ,这一优惠对公民对移民都一样。

2. “欢迎税”:

购买二手房产,需要向市政府缴一笔“转让税”,在魁北克省这个税的名称是“欢迎税”,这是一笔一次性纳税,房产过户后1-6个月内会收到账单, 无论是本地人还是新移民,税率一样,在房子的市政评估值和售价两者中,以高者为基础计算,一些特定情况可以免交此税 (请见有关“欢迎税”的文章)。

对于第一次买房的人, 各级政府确实有不同的纳税优惠政策,比如蒙特利尔市政府对第一次买房, 有不到18岁子女的家庭提供“欢迎税”的“补偿”。不过,政府的优惠都是有条件的,符合条件才能申请,而且这些优惠政策针对所有的加拿大人,不是只针对新移民。

温哥华和多伦多先后对外国人开征了“外国买家税”,即外国人购买房产需支付比本地人更高的一次性转让税,税率为15%, 这笔税在买主变为移民后会部分退回,蒙特利尔现在还没有此税,不过也有市议员在提议。

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2017-07-14 (𝓇 08-19)

2017-08-15 Lors de l'achat d'une propriété, devez-vous souscrire une assurance habitation?

在加拿大买房子一定要买房屋保险吗?

建立在保险制度上的社会

首先要说明的是,加拿大没有法律规定房主必须买房屋保險,但绝大多数房主都有房屋保险。

如果买房有抵押贷款,加拿大的银行会要求客户在过户前购买房屋保险,否则就不会放贷。

不过,即使没有抵押贷款的“制约”,或者房贷已经还完了,只要在加拿大拥有房产,最好还是年年购买房屋保险。

加拿大是一个建立在保险制度上的社会,汽车保险, 房屋保险都是生活中必不可缺的保障。

撞车了,只要驾驶者当时没有在进行违法行为,一切理赔都是由车祸责任一方的保险公司出。

房子也是一样,盗窃, 火灾, 房子里的某处水管漏水把地板泡了…,保险公司会按着保单的条款进行赔偿。

不但要保,而且要保到最高

我周围的加拿大朋友,不但不会在房产保险上“省钱”,而且往往都保到“最高值”。

一个朋友,几年前家里的房子在大幅翻修过程中因电路故障发生火灾,房子烧得只剩下个外壳。

保险公司派人来查,确认属于意外,这个房子当年保价200万加元,保险公司不但支付了房子重建的200万,而且在重建的一年多时间里,还为朋友一家支付了在外租Condo的费用。所租的公寓与你保的房子“对等”,也就是说,如果保的是高端房产,保险公司就会为你安排类似水准的公寓。

还有一个朋友,住的是公寓楼,外出旅行的时候家里的一个水管裂了,不但自家的地板全完了,一些家具, 物品泡了汤,水还漏到了下面的公寓,最后,也是由自己的保险公司全部理赔。

这里需要注意的是,虽然公寓楼有大楼保险,但保的是大楼的公共部分,私人居住部分发生的意外,只能向自己的保险公司索赔,这就是为什么住 Condo的人也必须有自己的保险。

房东/房客保险

自住的房子要买保险,用来投资出租的房子也要买保险。

作为房东,要买房东保险- Landlord Insurance。这笔保险覆盖出租物业, 房东在出租物业中配备的电器家具, 在发生火灾等意外时房东的租金收入损失等。

另外,如果是自住的房子,在某段时间里用来出租,一定要通知保险公司,另加保险,否则若此期间发生事故,保险公司可以拒绝赔偿。

房客也必须购买房客保险,覆盖自己的个人财物以及民事责任。

民事责任险

在房产保险中,有很重要的一项“民事责任险”- Civil Liability Insurance,覆盖因为事故对第三方造成的人身伤害或财物损失。

比如,请朋友来家里做客 ,朋友不小心摔了个跟头,受了伤,这样的“意外”就是从民事责任保险里出。

房屋保险的保费金额,因房, 因人而不同,房子所在地区, 房子的状况, 所保的财物价值, 是否有消防和保安设施等等,都会影响保费。另外,如果一个人多次索赔,其保费也会上升。

通常来说,公寓的保费一年几百加元,住宅贵一些,一年保费可以过千,这些钱是应该花的,存在侥幸心理,一旦遇到大麻烦,后悔就来不及了。

Ass-habitation

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2017-08-15 (𝓇 08-19)

2017-08-18 'Taxe de Bienvenue' à Montréal: dans quelles circonstances le nouveau propriétaire peut-il en être exonéré?

蒙特利尔的“欢迎税”,什么情况可免交?

在加拿大买了房产的人,都要向政府缴纳一笔一次性的物业转让税,在魁北克省,物业转让税的名字是“欢迎税”(Taxe de Bienvenue / Welcome Tax)。

为什么叫 “欢迎税”?

魁北克省的“欢迎税”是从1976年开征的,当然了,目的是给各市的政府带来收入,用来维持各项市政服务的开支。

明明要跟你征税,却号称“欢迎”,是不是有点怪怪的?那“欢迎税”这名字是怎么来的? 实际上,这里面有个翻译上的“词义错误”。

魁北克省把这道税叫做 Taxe de Bienvenue,初衷是为了纪念此税的设立人 - 当时魁北克省自由党政府的内阁部长 Jean Bienvenue。“Bienvenue” 是他的姓,但这个法语词的另一个意思也是“欢迎”(英文的 Welcome),于是就有人把Taxe de Bienvenue 给一股脑翻成了 Welcome Tax ,这就有了今天的“欢迎税”。

“欢迎税”怎么算?

“欢迎税”的税额,是在房售价和市政评估值两者中,以高者为基础来计算,不同价值段的税率还不一样。

魁北克省其他城市与蒙特利尔市的计算不完全一样,以下是蒙特利尔市的计算方式:

Ass-habitation

比如,你花60万加元买了个房产,市政评估值低于60万,那“欢迎税”则以60万为基础计算:

Ass-habitation

账单什么时候到?

“欢迎税”的账单通常会在房产过户后1 - 6个月内寄到,新建房产时间较长一些。

账单上会标注有付款的最后期限,一般需在30天之内支付。

交款可以去银行,或通过网银付款。

什么情况可被豁免“欢迎税”?

以下情况免交“欢迎税”:

• 直系亲属 (祖父母, 父母, 子女)之间的房产转让;

• 配偶(已婚配偶, 同居配偶, 同性配偶)之间的房产转让;

• 刚离婚配偶在离婚判决出来后30天内进行的房产转让;

• 个人(自然人)对自己拥有90% 股份的公司(法人)进行的房产转让;

• 转让价值不到5,000加元。

要了解有关“欢迎税”的更多信息,请向律师或公证师咨询。

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2017-08-18

怎样支付蒙特利尔的地税和学校税?

2018-07-24 'Taxes municipales et scolaires': comment payer vos taxes municipales et scolaires à Montréal?

购买了房,每年要做的一件事就是按期支付市政府的地税,以及学校税。

当然,你可以带着账单,到银行的柜台支付,但最简单的方法是在网上支付。

首先要做的,就是在自己银行的网上账户里,设立定期要付的账单:

  • (1) My Accounts
  • (2) 在 Pay Bills or Payments 一栏中, 选择 Add a Payee
  • (3) 在 Payee Name 的 Search 方框里输入 "Montreal city tax", 这时会跳出一串名称,选择 “Montreal Ville de Taxes Foncieres” (蒙特利尔市地税)。
  • (4) 然后在下面方框里输入自己市政税账上的   14 位数号码 (不同城市的号码位数不一样),记住,这些号码一定要连续输入,中间不能有空格或符号。
  • (5) Next 往下走,输入金额, 支付日期(可选当天或预设一个以后的日子)以及出自哪个账户(支票账户, 存款账户等等)。

学校税的支付方式类似:

  • (3) 在Payee Name 的 Search 方框里输入 "Montreal school tax", 会跳出一串名称,选择 “Comite De Gestion De La Taxe Scolaire De L'ile De Montreal” (蒙特利尔学校税管理委员会)。
  • (4) 然后在下面方框里输入自己学校税账单上的   10 位数号码 (不同城市的号码位数不一样),记住,这些号码一定要连续输入,中间不能有空格或符号。
  • (5) Next 往下走,输入金额, 支付日期(可选当天或预设一个以后的日子)以及出自哪个账户(支票账户, 存款账户等等)。

账单设置好后,以后每年只需找到该账单,输入金额就行了。其他的账单,如水电局的账单, 网络公司的账单,都可以如此设置,定期支付。

*** 记住,政府的账单一定要按时付,要不会有很高的利息。账单上注有付款的最后期限,最晚要在此期限之前的几天支付款项。


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2018-07-20

Specimen taxes municipales
Specimen taxes scolaires Montreal de commission scolaire